ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1 Право власності на землю в Росії
1.1 Права власності на землю у вітчизняній історії
1.2 Поняття права власності на землю
1.3 Характеристика законодавства щодо володіння, користування і розпорядження землею
РОЗДІЛ 2 Елементи правовідносин щодо володіння, користування і розпорядження землею
2.1 Земля як об'єкт права власності
2.2 Суб'єкти права власності на землю
2.3 Зміст правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею
РОЗДІЛ 3 Проблеми правозастосовчої практики у зв'язку з виникненням та припиненням права власності на землю
3.1 Основні способи придбання (виникнення) права власності на землю
3.2 Підстави та способи припинення права власності за землю
ВИСНОВОК
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
ВСТУП
Тема даної випускної кваліфікаційної роботи актуальна в силу того, що, по-перше, первісним джерелом всякого багатства є земля, що визначає її економічне, політичне і соціальне значення в житті суспільства, по-друге, всі землі мають різну якість, відрізняються один від одного своїми природними характеристиками і показниками, мають різне економічне і соціальне значення в житті суспільства.
Земельний кодекс, закріплюючи принцип диференційованого підходу до встановлення правового режиму земель, пов'язує його з урахуванням трьох головних факторів: природних, соціальних і економічних. По-третє, правовий режим земель являє собою визначення в законодавстві змісту права власності, інших прав на земельні ділянки, управління використанням та охороною земель, заходів з охорони земель, що виражається в права і обов'язки осіб, які використовують земельні ділянки, за допомогою встановлення основного цільового призначення земель , зонування, обмеження прав і сервітутів.
Проведені з 1990 р. аграрні та земельні перетворення в Росії викликали значні зміни земельних відносин та системи землекористування. З'являються риси нового земельного ладу, заснованого не тільки на державній земельної власності, але і на різноманітті її форм. Сформоване в ході реформи земельно-правовий простір досить складно і суперечливо, з'являються і зникають окремі відносини, роблячи істотний вплив на систему організації використання земель. Процес становлення такої системи не завершився, продовжується перерозподіл земель, викликане економічними та екологічними причинами. Нестабільність системи землекористування викликається також помилками, допущеними в початковий період проведення земельної реформи.
Земельна реформа - процес цілеспрямованого і послідовного вдосконалення системи земельних відносин та економічних методів їх регулювання. Однак у Росії її почали проводити без попередньої підготовки. Були відсутні науково обгрунтована концепція і програма земельних перетворень, законодавча і нормативна база, не було системи управління земельною реформою, правового, економічного і організаційного механізмів регулювання земельних відносин. У цих умовах у спішному порядку доводилося приймати безліч підзаконних актів, не забезпечених механізмом їх реалізації, не апробованих у різних природно-кліматичних зонах Росії.
Земельне законодавство, і, перш за все, що вступив у дію 30 жовтня 2001 року Земельний кодекс Російської Федерації, зробив більш прозорою процедуру надання земельних ділянок, у тому числі для будівництва.
Метою даної роботи є всебічний розгляд правового регулювання права власності на землю в Російській Федерації, а також судової практики, пов'язаної із здійсненням такого права.
Для досягнення цієї мети в роботі вирішуються наступні завдання:
представити землю як об'єкт земельних і цивільних правовідносин;
охарактеризувати нормативно-правове регулювання права власності на землю;
розглянути використання земель в Російській Федерації РФ;
розглянути елементи правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею;
проаналізувати проблеми правозастосовчої практики у зв'язку з виникненням та припиненням права власності на землю.
Об'єкт дослідження: суспільні відносини, пов'язані визначенням і змістом права власності на землю в Російській Федерації.
Предмет дослідження - норми вітчизняного, як сучасного, так і раніше діючого права, що регулюють питання земельних відносин.
Новизна дослідження полягає в багатоплановому і комплексному підході до дослідження питань щодо права власності на землю.
Методологічна основа дослідження включає загальнонаукові методи пізнання - діалектичний, історичний, логічний, системний, а також застосовувані в юриспруденції частнонаучние методи: формально-логічний, історико-правовий, порівняльно-правовий, системно-структурний.
Теоретичну основу дослідження склали наукові праці радянських, російських, іноземних вчених із земельного права, роботи практикуючих юристів з проблем правової охорони земельних відносин. Зокрема, теоретичними джерелами послужили роботи: С.А. Боголюбова, А.І. Бойцова, Є.С. Болтановой, Я.М. Брайніна, Г.Є. Бистрова, Л.Д. Гаухман, П.Ф. Гришанина, П.С. Дагель, О.Ю. Денисова, А.І. Борговий, Б.В. Єрофєєва, І.Е. Звечаровского, М.Г. Іванова, С.В. Ізосімова, І.А. Іконіцкой, М.А. Кауфмана, С.Г. Келіном, М.І. Ковальова, В.М. Когана, І.Я. Козаченко, А.І. Коробеева, Л.Л. Круглікова.
Нормативно-правова база представлена Конституцією України, законами та іншими нормативними правовими актами СРСР, РРФСР, сучасним російським законодавством різного рівня та галузевої спрямованості.
Емпірична база дослідження сформована на основі даних, що містяться в матеріалах перевірок дотримання законодавства, проведених комітетом із земельних ресурсів та землеустрою, комерційних організацій з 2006 по 2010 рік та аналіз судових рішень.
Наукова новизна полягає в комплексному, системному підході до розгляду питань права власності на землю. Комплексність дослідження виражена в аналізі впливу правових норм на різні види земельних відносин, що володіють певною специфікою. З урахуванням останніх змін галузевого законодавства досліджено проблеми юридичної техніки правових норм, що забезпечують правовідносини на землю, і вироблені пропозиції щодо вдосконалення даних норм і практики їх застосування.
РОЗДІЛ 1 Право власності на землю в Росії
1.1 Права власності на землю у вітчизняній історії
Право власності як суб'єктивне право є найбільш широким, але не єдиним речовим правом, а інститут права власності являє собою лише складову частину найважливішої підгалузі цивільного права - речового права. Отже, юридичний аналіз права власності передбачає його розгляд як речового права, що в свою чергу вимагає чіткого розуміння природи та ознак речових прав.
Формування кріпосного права сягає часів становлення Київської Русі. У той час підлягали посиленій охороні всі приватні землеволодіння. На це вказує текст статті 34 «Руської Правди» (Коротка редакція). У ній був встановлений високий штраф за псування межового знаку, ніж підкреслювалася турбота давньоруської держави про забезпечення стійкості земельної правопорядку.
У 1565 р. Іван Грозний розділив землі держави на земські (звичайні) і опричних (особливі), включивши в останні землі опозиційної князівсько-боярської аристократії.
У 1580 р. Церковним Собором було прийнято рішення, що забороняло митрополитам, архієреям і монастирям купувати вотчини у службових людей, приймати землі в заклад і на помин душі, збільшувати яким-небудь іншим способом свої земельні володіння
У другій половині XVI ст. проведена повсюдна опис вотчинних земель, інформація про які була занесена в Писцовойкниги, що сприяло упорядкуванню фінансової та податкової систем і службових обов'язків феодалів. Надалі держава провела повсюдне опис земель з підрозділом їх на окладні одиниці («сохи»). Отримана інформація та документація сприяли створенню системи кріпосного права.
У загальнодержавному масштабі кріпосне право оформилося Судебником 1497 р. і наступними указами про заповідних та урочні літа 1591 Повний прикріплення селянина до землі і підпорядкування її адміністративної та судової влади феодала остаточно оформилися Соборним Укладенням 1649 р.
Земельна реформа 1861 р. була здійснена на принципах, сформульованих при імператорі Олександрі II. Цими принципами стали:
а) власність на землю зберігається за колишніми власниками-поміщиками;
б) селяни отримують садибну осілість і наділи на умовах подальшого викупу або відпрацювання;
в) селяни виступають як соціальний суб'єкт земельно-правових відносин лише в складі громади;
г) всіляко повинен бути забезпечений фіскальний і казенний інтерес при реорганізації земельних відносин.
Перша земельна реформа в Росії не принесла економічного процвітання селянам, які мають за викупні платежі від 2,5 до 5,7 десятин середньодушовий надільної землі. Вони не відповідали трудовим силам і потребам землеробського населення.
Послідувала на початку XX ст. друга реформа у сільському господарстві та землекористуванні Росії стала іменуватися по імені прем'єр-міністра того часу П.А. Столипіна. Ця реформа, суттєво не зачіпаючи правового статусу поміщицьких земель, мала на меті внести докорінні зміни в правове становище особи і землеволодіння селянства. Так, Указом від 8 листопада 1905 року були скасовані викупні платежі за надільні землі, відведені селянам в ході реформи 1861 р.
В основі наступних Указів від 4 березня та від 15 листопада 1906 р., а також Закону від 14 червня 1910 лежала концепція заміни общинного селянського землеволодіння та землекористування приватної (подвірної).
У період «Столипінської» реформи остаточно склався земельну правопорядок Російської імперії, який потім існував до 1917 р.
Слід зазначити, що, незважаючи на наявні недоліки існуючого в той час законодавства, Росія була одним з основних постачальником сільськогосподарської продукції до країн Європи і «Старого світу». Це, у свою чергу, суттєво впливало на існуючий високий світовий статус Росії в цілому.
Одним з перших законодавчих актів радянської держави став декрет Всеросійського з'їзду Рад від 26 жовтня (7 листопада) 1917 р. «Про землю».
Декрет «Про землю» діяв протягом шести років, але його положення лягли в подальшому в основу радянського земельного законодавства. Так, були прийняті Декрет Ради народних Комісарів (далі - РНК) від 29 грудня 1917 р. «Про заборону операцій з нерухомістю», Декрет ВЦВК від 27 травня 1918 р. «Про ліси», Декрет РНК РРФСР від 30 квітня 1920 р. « Про надра землі ».
З 1922 р. почалася кодифікація земельного законодавства, що мала на меті: «створити стрункий, доступний розумінню кожного хлібороба звід законів про землю». Кодифікація завершилася створенням Земельного кодексу РРФСР 1922 р. У його основних положеннях підтверджувалося, що вся земля в межах РРФСР, в чиєму віданні вона не полягала, становить власність робітничо-селянської держави і утворює єдиний державний земельний фонд. Першим загальносоюзним законом, визначив правовий режим усіх категорій земель, стали Загальні початку землекористування та землеустрою, затверджені ЦВК СРСР 15 грудня 1928
Наступні реформи 1953 р., 1965 р., прийняття Продовольчої програми 1982 р. і впровадження методів внутрішньогосподарського, орендного і сімейного підрядів на селі не дало очікуваного результату. Потрібні були більш радикальні зміни в правилах користування та володіння землями в Російській Федерації. Така політика держави, що проводиться з середини 30-х років XX ст. щодо землекористування і землеволодіння, як стало ясно в останні роки, істотно підірвала державні підвалини. Відсутність зацікавленості у громадян до розвитку сільського господарства, масовий вихід людей із села призвели до того, що навіть в даний час в багатьох регіонах нікому обробляти землю. Це призводить до деградації земель і втрати її найважливіших природних властивостей [22, c. 50].
Лише в останньому десятилітті минулого століття були проведені реформи, суттєво змінили земельний лад в Російській Федерації.
Таким чином, істотною особливістю даного періоду розвитку земельних правовідносин у Росії стало те, що громадяни та юридичні особи фактично не мали у власності земель, не володіли повним правом користування, володіння і розпорядження.
У сфері земельних відносин все наполегливіше виникала необхідність наступних перетворень:
надання землі легальної грошової оцінки, перехід до орендних відносин сільськогосподарських підприємств при передачі землі в часткову власність селян;
легалізація інших форм приватної власності на землю;
розширення повноважень місцевих органів влади в частині планування використання землі та розпорядження нею; розмежування федеральних державних земель і земель суб'єктів РФ, а також місцевого самоврядування;
забезпечення реальної поінформованості громадськості про стан справ у земельній господарстві країни і вироблення процедури її участі у вирішенні спірних питань щодо використання землі;
посилення значення екологічних критеріїв, що обмежують безконтрольне створення шкідливих виробництв і застосування небезпечних технологій;
підвищення ефективності державного земельного кадастру моніторингу та контролю за правильним використанням, охороною і поліпшенням якісного стану земель.
Заходи земельної реформи знайшли відображення в спеціальних федеральних законах Росії.
Перший Закон «Про земельну реформу» був прийнятий Верховною Радою РРФСР 23 листопада 1990 (в ред. 27 грудня).
Положення Закону «Про земельну реформу» 1990 року були закріплені у Земельному кодексі РРФСР, прийнятому Верховною Радою РРФСР 25 квітня 1991. Більш докладно, ніж у Кодексі, питання реформування земельних відносин на селі вирішувалися в Законі РРФСР «Про селянське (фермерське) господарство» 1990 року, Указах Президента Російської Федерації та постановах Уряду Російської Федерації про порядок реорганізації колгоспів і радгоспів, приватизації державних сільськогосподарських підприємств і в інших нормативно-правових актах цього періоду земельної реформи.
З 1990 р. вийшло кілька Указів Президента Російської Федерації та урядових правових актів, спрямованих на конкретизацію законодавчих розпоряджень про напрямки, порядок і правила здійснення земельної реформи і перерозподілу земель між власниками і користувачами земельними ділянками. Особливе місце серед законодавчих приписів у реалізації земельної реформи стали займати норми Цивільного кодексу Російської Федерації. Вони сприяли формуванню земельного ринку та реалізації угод перерозподілу земельних ділянок між власниками та землекористувачами, громадянами та юридичними особами.
Основні напрями земельної реформи в Росії були визначені Радою Міністрів РРФСР у 1991 р. Передбачалися: перерозподіл земель в інтересах створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання, формування на цій основі багатоукладної сільської економіки, раціональне використання та охорона земель.
У результаті земельних перетворень відбулися значні зміни в структурі форм земельної власності, землеволодіння та землекористування, пройшла приватизація 115,9 млн. га земель, 11,6 млн. працівників колишніх колгоспів і радгоспів отримали право на свою частку землі - стали власниками земельних ділянок. Створено 274 тис. селянських (фермерських) господарств, в розпорядженні яких в 1997 р. перебувало 12,6 млн. га земель.
Сформовано фонд перерозподілу сільськогосподарських угідь, площа яких у ньому становить близько 33 млн. га. У власність громадян передано земель 137 млн. га, або 62% усіх сільгоспугідь країни. Земельні ділянки для ведення господарств населення, колективного садівництва і городництва, індивідуального житлового та дачного будівництва мають 44,2 млн. громадян. У їх власності, володінні та користуванні знаходиться 8 млн. га земельних угідь. Органам місцевого самоврядування (сільським селищним адміністраціям) передано у ведення 36,4 млн. га (153,3 тис. сільських населених пунктів з прилеглими до них територіями). Використання землі стало платним.
Державна власність на землю перетворилася на колективно-пайову і колективно-спільну власність працівників сільськогосподарських підприємств.
З часу проведення земельної реформи (1990 р.) в Росії створено новий земельний лад. Зокрема, ліквідована державна монополія на землю, здійснено перехід до багатоукладному землекористуванню та урізноманітнення форм власності на землю, впроваджене платне землекористування. Створені об'єктивні умови для розмежування державної земельної власності та розвитку ринкового обігу земельних ділянок. Земля, крім її традиційних особливостей (територіальний базис, засіб виробництва, природне середовище і т.п.), стала об'єктом нерухомості і правових цивільних відносин.
Однак реформування земельних відносин та системи землекористування до теперішнього часу, з одного боку, не дало позитивних результатів і не вирішило головного завдання - забезпечення раціонального екологічно безпечного і ефективного використання і охорони земельно-ресурсного потенціалу, а з іншого, - створення відповідає інтересам країни і новим умовам системи державного управління та регулювання земельних відносин. Зазначені проблеми слід вважати вельми актуальними і вимагають вже сьогодні невідкладного вирішення, так як особливості нових земельних відносин та системи землекористування країни вимагають адекватного управління земельно-ресурсним потенціалом
Розроблена і затверджена Урядом РФ 26 червня 1999 «Федеральна цільова програма« Розвиток земельної реформи в Російській Федерації на 1999-2002 роки ».
30 жовтня 2001 опублікований і вступив в юридичну силу діючий Земельний кодекс Російської Федерації (Федеральний закон від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ).
Зміни та доповнення до цього нормативно-правовий акт вносяться постійно, що свідчить про продовження земельної реформи в нашій країні і особливому підході законодавців до вирішення земельного питання.
Земля - головний національний ресурс, який відноситься до довгих активів. Ніде в світі землі (особливо сільськогосподарські) не звертаються вільно на ринку, обов'язково у всіх країнах введені певні обмеження, чим цінніше земля за місцем розташування, тим більше обмежень. Практика землекористування Росії показала, що відсутність таких обмежень, особливо в приміських і курортних зонах, а також у населених пунктах, призвело до виникнення феномену величезного тіньового ринку землі. Цивілізований земельний ринок у країні не вклався в нормальне, контрольоване державою русло в результаті таких обставин, як відсутність системи відповідних законодавчих актів, тривала зволікання з їх прийняттям, а також ліквідація в країні в 2000 році відповідної земельної служби). Практика показує, що скрізь і завжди питання функціонування та використання землі перебувають у сфері пріоритетних державних інтересів.
Проблема організації системи управління земельно-ресурсним потенціалом країни полягає у забезпеченні раціональних масштабів державного втручання в процеси розподілу, використання і охорони землі, у формуванні ефективних механізмів об'єднання адміністративних і ринкових способів регулювання цих процесів, в пошуку оптимальних організаційних структур і форм управління даними процесами. Ці дії одночасно повинні бути спрямовані на стимулювання ділової, інвестиційної активності та підвищення ефективності використання земельної власності, яка як об'єкт підприємницької діяльності служить певною гарантією стабільності бізнесу і відтворення капіталу з відповідним доходом, що в умовах ринку є визначальним для кожного землевласника і землекористувача.
До 2020 року в розвиток економіки країни за планом Путіна передбачається вкласти 25 трлн. рублів, що дозволить різко розширити економічне освоєння та облаштування територій, зробити істотний вплив на господарську діяльність, економічну і соціальну структуру всієї системи регіонів країни. Завдання полягає в організації ефективного використання цих величезних коштів шляхом науково-обгрунтованої, раціональної територіальної організації господарства, планомірного розміщення продуктивних сил по регіонах країни, цілеспрямованого формування комплексу господарства в кожному регіоні. Земельна політика стає найважливішою ланкою в реалізації плану Путіна і в подальшому ефективному розвитку економіки Росії.
1.2 Поняття права власності на землю
Інститут права власності набуває особливого значення як в теорії, так і в практиці земельного права. Важливим моментом у розвитку даного інституту стало юридичне визнання землі, власне як і інших природних об'єктів, нерухомим майном. У результаті земля була включена в категорію об'єктів цивільних правовідносин.
Під власністю розуміють ту чи іншу форму (спосіб) присвоєння різних речей, створених людиною або що мають природне походження. Якщо ці відносини закріплені та охороняються силою держави, то виникає право власності.
Зміст права власності на землю становлять правомочності володіння, користування, розпорядження (ст. 209 ЦК РФ). Всі три правомочності мають ясно виражений фізичний і юридичний аспект. Загальні права власників землі закріплені, крім зазначеної статті ЦК РФ, і в ст. 40 ЗК РФ («Права власників земельних ділянок на використання земельних ділянок»).
Ст. 209 ЦК РФ зокрема визначає наступні права власника:
відчужувати своє майно у власність інших осіб;
передавати іншим особам права користування і розпорядження майном, залишаючись при цьому його власником;
віддавати майно в заставу і т.д.
Право володіння означає право власника володіти земельною ділянкою, тобто безперешкодно входити на ділянку, знаходитися на ньому, тримати під контролем земельну ділянку, включаючи право не допускати на нього інших осіб.
Право користування припускає можливість власника отримувати користь із земельної ділянки для задоволення різних власних матеріальних і нематеріальних потреб.
Право розпорядження, або право визначати юридичну долю земельної ділянки, включає право відчужувати земельну ділянку шляхом здійснення угод купівлі-продажу, міни, дарування, право передавати земельну ділянку в користування, в деяких випадках в довірче управління, передавати у спадок, а також право застави.
Новелою земельного законодавства є поява обов'язки здійснити відчуження земельної ділянки або частки у праві спільної власності, тобто зробити обов'язкову земельно-правову угоду. Умови такого відчуження встановлені, наприклад, ст. 5 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» від 24.07.2002 № 101-ФЗ (Далі Закон № 101-ФЗ).
Ступінь правової розробленості кожної розрізняється [12, c. 60].
Право державної власності означає приналежність правомочностей володіння, користування, розпорядження державі. Держава як суб'єкт права державної власності представлене не одним відомством, а цілим рядом різних органів державної влади, між якими розподіляються правомочності власності.
Об'єктом права державної власності виступають земля та інші природні ресурси, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб і муніципальних утворень (ст. 214 ЦК РФ).
Статті 16-18 ЗК РФ вказують на три види державної власності в складі: власності РФ (федеральна власність); власності суб'єктів РФ (регіональна власність) і власності муніципальних утворень (муніципальна власність).
Виходячи з вищезазначеного, можна вважати, що державна власність чітко розмежована між РФ, суб'єктами РФ і муніципальними утвореннями і на неї поширюється особливий правовий режим, визначений ЗК РФ і іншим федеральним законодавством, кодексами.
Передбачено, що управління федеральної та регіональної власністю здійснюється відповідно органами державної влади РФ (ст. 71 Конституції) і суб'єктами Російської Федерації, хоча поки що в більшості випадків принцип роздільного керування не реалізується.
Право муніципальної власності на землю - правомочності володіння, користування, розпорядження земельними ділянками, що належать муніципального утворення. На території РФ приблизно 14,5 тис. муніципальних утворень. Від імені муніципального освіти повноваження власника реалізують органи місцевого самоврядування (ст. 125, 215 ЦК РФ). У цій якості органи місцевого самоврядування можуть надавати земельні ділянки у тимчасове і постійне володіння і користування (безстрокове) фізичним та юридичним особам, оренду, власність фізичних та юридичних осіб і здійснювати інші угоди.
Об'єктами права муніципальної власності є земельні ділянки, передані РФ або суб'єктами РФ в муніципальну власність, або на підставі законів РФ і суб'єктів РФ, при розмежуванні державної власності на землю.
У муніципальній власності можуть перебувати земельні ділянки, розташовані як на території, тобто в межах, муніципальних утворень, так і за їх межами.
Територію муніципального освіти становлять:
землі міських і сільських населених пунктів (раніше - поселень);
прилеглі до них землі загального користування;
рекреаційні зони;
землі, необхідні для розвитку поселень;
інші землі в межах муніципального освіти, незалежно від форм власності та цільового призначення.
У власність муніципальних утворень для забезпечення їх розвитку можуть безоплатно передаватися землі, що знаходяться в державній власності, в тому числі за межами кордонів муніципальних утворень (ч. 3 ст. 19 ЗК РФ)
Порядок встановлення і зміни кордонів муніципальних утворень визначається законами відповідних суб'єктів РФ. Особливий порядок формування муніципальної власності встановлено для міст федерального значення - Москви і Санкт-Петербурга.
Основне призначення муніципальних земель - забезпечення проживання, роботи та відпочинку населення.
Право приватної власності означає приналежність правомочностей володіння, користування, розпорядження земельними ділянками або частками в загальній власності окремим конкретним фізичним, юридичним особам або їх об'єднанням (закріплено п. 1 ст.31 Конституції РФ), які виступають суб'єктами права приватної власності на землю.
Відповідно по суб'єктам право приватної власності ділиться на 2 види:
право приватної власності громадян (фізичних осіб);
право приватної власності юридичних осіб (включаючи і об'єднання громадян, при цьому характер об'єднань у законі не обмовляється).
Слід зазначити, що об'єктами права приватної власності виступають земельні ділянки лише деяких категорій земель. Найбільш ліберальний в цьому сенсі правовий режим земель сільськогосподарського призначення, придбання права приватної власності на які фактично не обмежується. Будь-які землі сільськогосподарського призначення можуть бути придбані в приватну власність у межах встановлених граничних розмірів. На відміну від цього, право приватної власності не може бути встановлено на землі лісового фонду, землі, зайняті об'єктами оборони, землі загального користування в поселеннях і деякі інші (ст. 27 ЗК РФ).
Правомочності володіння, користування, розпорядження можуть бути обмежені державою. На осіб, які мають земельні ділянки на праві приватної власності, покладається ряд обов'язків. Вони повинні своєчасно сплачувати земельний податок, здійснювати заходи з охорони земель, дотримуватися вимог містобудівних регламентів, своєчасно приступати до використання земельної ділянки, ефективно використовувати землю відповідно до цільового призначення та ін (ст. 40, 42 ЗК РФ).
Право приватної власності виникає найчастіше в результаті вчинення різного роду угод - купівлі-продажу земельних ділянок, приватизації, міни, дарування, успадкування, іпотеки, набуття права власності на земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності (приватизації).
Підстави припинення приватної власності на землю поділяють на добровільне та примусове.
Право приватної власності добровільно припиняється при:
відчуження власником своєї земельної ділянки (угоди);
припинення діяльності юридичної особи;
смерті громадянина та перехід права власності у спадщину державі (муніципальному основи);
добровільну відмову власника від своїх прав на земельну ділянку (ст. 53 ЗК РФ).
Примусово право приватної власності припиняється у випадках:
звернення стягнення на земельну ділянку по зобов'язаннях боржника (ст. 278 ГК РФ);
невикористання земельної ділянки відповідно до його цільового призначення (ст.284 ЦК України);
використання земельної ділянки з порушенням законодавства (ст. 285 ГК РФ);
реквізиції земельної ділянки (ст. 51 ЗК РФ);
викупу земельної ділянки для державних або муніципальних потреб (ст. 49 ЗК РФ);
відчуження земельної ділянки, який за законом не може належати цій особі;
націоналізації земель;
конфіскації земель (ст. 50 ЗК РФ).
Виникнення, припинення і зміну права приватної власності на землю посвідчується свідоцтвом про державну реєстрацію права приватної власності, що видаються установами юстиції. Право приватної власності виникає з моменту такої реєстрації.
Існуючі в законодавстві, крім права власності, інші права на земельні ділянки являють юридичну можливість несобственнику ділянки задовольняти свої потреби за рахунок експлуатації даної земельної ділянки.
До таких прав відносяться довічне успадковане володіння і постійне безстрокове користування.
Вчені цивілісти вважають, що зазначені правомочності за своєю юридичною суттю є перехідними, тобто будуть існувати в РФ до тих пір, поки не відбудеться повне розмежування державної, муніципальної та приватної власності між учасниками земельних правовідносин. Зазначені вище правомочності були фактично єдиними, які «закріплювали» землю за громадянами і юридичними особами. Юридично ж, реальним власником всієї землі в СРСР була держава, а громадяни мали лише право користування чи володіння [11].
Згідно з п. 1 ст. 21 ЗК РФ, надання земельної ділянки громадянам на праві довічного успадкованого володіння після введення в дію Земельного кодексу не допускається. Але якщо право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою було придбано громадянином до введення в дію кодексу, то воно зберігається. Право довічного успадкованого володіння встановлювалося відносно земель, що перебувають у державній або муніципальній власності.
Крім правомочностей володіння і користування, землевласнику належить і право розпорядження в межах, встановлених законом. Землевласник вправі передати належний йому земельну ділянку у спадок, а також відмовитися від належного йому права. Здійснювати операції, які тягнуть або можуть спричинити відчуження земельної ділянки (наприклад, продаж, застава), землевласник не має права.
Громадяни, які мають земельні ділянки в довічному успадковане володінні, мають право придбати їх у власність. Кожен громадянин має право одноразово безкоштовно придбати у власність що знаходиться в довічному успадковане володінні земельну ділянку, при цьому стягування додаткових грошових сум, крім зборів, встановлених федеральним законом, не допускається.
Право постійного (безстрокового) користування може виникнути лише стосовно земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. Основною категорією осіб, які використовують земельні ділянки на праві постійного (безстрокового) користування, є юридичні особи.
У постійне (безстрокове) користування земельні ділянки надаються державним і муніципальним установам, казенним підприємствам, центрам історичної спадщини президентів Російської Федерації, що припинили виконання своїх повноважень, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування (в ред. Федеральних законів від 29.12.2006 N 261 -ФЗ, від 13.05.2008 N 68-ФЗ). Право постійного (безстрокового) користування перебувають у державній або муніципальній власності земельними ділянками, що виникло у громадян або юридичних осіб до введення в дію Земельного кодексу РФ, зберігається. При цьому громадяни мають право придбати належні їм ділянки у власність, а юридичні особи, за винятком державних і муніципальних установ, федеральних казенних підприємств, були зобов'язані до 1 січня 2008 р. переоформити право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками на право оренди земельних ділянок або придбати їх у власність за своїм бажанням.
Підставами набуття права постійного (безстрокового) користування є: а) рішення уповноваженого державного або муніципального органу про надання земельної ділянки зазначеним у законі особам на праві постійного (безстрокового) користування; б) правонаступництво права постійного (безстрокового) користування при реорганізації юридичної особи; в) перехід права власності на будівлі, споруди, якщо колишній власник зазначених об'єктів нерухомості використовував передається ділянку на праві постійного (безстрокового) користування.
Володіння і користування земельною ділянкою землекористувачем здійснюється в межах, встановлених законом, іншими правовими актами та актами про надання ділянки у користування. Розпоряджатися земельною ділянкою землекористувач не має права (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), але він може добровільно відмовитися від належного йому права. Право постійного (безстрокового) користування може бути примусово припинений з підстав, передбачених у ст. 45 ЗК РФ.
1.3 Характеристика законодавства щодо володіння, користування і розпорядження землею
Питання володіння, користування і розпорядження землею в будь-якій державі - одні з ключових поряд з оподаткуванням. Пов'язано це з такими особливостями землі - об'єкта цивільного обороту природного об'єкту і природного ресурсу, як взаємна обумовленість економічних та екологічних якостей землі, територіальна обмеженість земельних ресурсів на території будь-якої держави, виконання функцій засоби виробництва, об'єкта природи, основи життя і діяльності населення і т. п.
Відповідно до ст. 209 Цивільного кодексу РФ власникові належать права володіння, користування і розпорядження майном. Володіння, користування і розпорядження землею та іншими природними ресурсами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законом (ст. 129 ЦК РФ), здійснюються їх власником вільно, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб.
Відповідно до п. 3 ст. 3 Земельного кодексу РФ майнові відносини щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, а також по здійсненню операцій з ними регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами.
Відповідно до пунктів "в", "д" і "до" частини 1 статті 72 Конституції Російської Федерації питання володіння, користування і розпорядження землею, використання та охорони земель, земельного законодавства перебувають у спільному віданні Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації. Пунктом 2 статті 12 Федерального закону "Про засади і порядок розмежування предметів ведення і повноважень між органами державної влади Російської Федерації і органами державної влади суб'єктів Російської Федерації" визначено, що до прийняття федеральних законів з питань, віднесених до предметів спільного ведення, суб'єкти Російської Федерації вправі здійснювати з таких питань власне правове регулювання.
Після прийняття відповідного федерального закону закони та інші нормативні правові акти суб'єктів Російської Федерації приводяться у відповідність з прийнятим федеральним законом. Назване конституційне вимога, яке розкрито у спеціальному федеральному законі, є серйозним правовою підставою для самостійного правового регулювання земельних питань на регіональному рівні. Неможливість на даному етапі прийняти федеральні закони про землю відкриває для суб'єктів Російської Федерації простір у вирішенні земельно-правової проблеми.
Однак не тільки названа причина дозволяє суб'єктам Російської Федерації розвивати земельне законодавство так, як їм заманеться. Депутати Державної Думи другого скликання свого часу намагалися переконати громадськість у тому, чтодо тих пір, поки не буде федерального закону, вводити купівлю-продаж землі незаконно. Дана заява, оформлена у вигляді спеціального постанови, було викликано прийняттям Закону Саратовської області "Про землю", де допускалося відчуження не тільки садових і подібних до них ділянок, а й інших земель, у тому числі сільськогосподарських угідь. Саратовський губернатор без праці спростував цю заяву, посилаючись на федеральні конституційні норми, що мають вищу юридичну силу і пряму дію на всій території Росії Конституції Російської Федерації. Дійсно, виходило, що регіональний закон реалізовував вимога Конституції Російської Федерації про приватну власність на землю, яке на рівні федеральної законодавчої влади залишається як би непоміченим.
Цікаво, що суд у цьому питанні виявився на стороні саратовських влади і відмовився визнати Закон Саратовський області "Про землю" неправомірним. Прагнення деяких суб'єктів Російської Федерації затвердити свій суверенітет значно впливає на правове регулювання земельних питань на регіональному рівні. Правовою підставою, що допускає їх самостійність у відповідних сферах, вони вважають договори про розмежування повноважень і предметів ведення. Показовою в цьому відношенні Республіка Татарстан, земельне законодавство якої буде розглянуто нижче. Які ж загальні тенденції у розвитку земельного законодавства суб'єктів Російської Федерації можна виділити?
Перш за все, це прийняття регіональних кодифікованих законодавчих актів про купівлю та продаж землі. При цьому правомірність таких кроків нерідко обгрунтовується тим, що Указом Президента Російської Федерації від 24 грудня 1993 р. № 2287 "Про приведення земельного законодавства Російської Федерації у відповідність з Конституцією Російської Федерації" визнана нечинною значна частина Земельного кодексу РРФСР, а також тим, що федеральний законодавець протягом мало не цілого десятиліття відмовляється приймати відповідають сучасним вимогам законодавчих актів про землю. Якщо посилання на пасивність федерального законодавця у вирішенні земельно-правової проблеми очевидні, то з твердженням про зберігається до цих пір правовому вакуумі у сфері земельно-правового регулювання, викликаному згаданим Указом Президента Російської Федерації, можна посперечатися. Істерія з приводу нібито створеного Президентом Російської Федерації непоправний пробілу в земельно-правовому регулюванні не знаходить свого підтвердження. Тим не менш, цей міф продовжує жити.
Зокрема, великі посадові особи Держкомзему Росії П. Ф. Лойко і В.Ф. Могуси в тезах своєї доповіді на Міжнародному конгресі "Правові проблеми земельної та аграрної реформи в країнах Центральної та Східної Європи, Росії, Білорусі, України та інших країнах СНД, державах Балтії" відбувся в Мінську 9-10 вересня 1999 р., говорять про наступне: "До кінця 1993 року намітився, а потім заглибився криза в нормотворчій діяльності. Указ Президента Російської Федерації від 24 грудня 1993 р." Про приведення земельного законодавства Російської Федерації у відповідність з Конституцією Російської Федерації "практично на 50% зруйнував діючий з 1991 року Земельний кодекс РРФСР. Утворився величезний правовий вакуум, який не дозволяє грамотно з точки зору права регулювати відносини, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням землею, як на рівні держави в цілому, так і на побутовому рівні громадян, підприємств і організацій ".
Ось так, не більше і не менше, ніж "зруйнував". Звідси висновок: раз немає можливості відновити Кодекс на федеральному рівні, значить, необхідно це зробити на рівні регіональному. Виникає питання, а чи було що руйнувати? Питання власності і цивільного обороту земель вирішувалися Кодексом інакше, ніж це встановлено Конституцією Російської Федерації. Наприклад, громадяни не мали права отримати землю у власність для підприємницької діяльності, а юридичні особи взагалі були не вправі мати землю у приватній власності. Майнові відносини в Кодексі регламентувалися так, немов цивільне законодавство взагалі до земельних ділянок не має ніякого відношення. Збереження подібних норм призвело б до порушення конституційних прав, гарантом яких є Президент Російської Федерації. Конституція Російської Федерації також вимагала провести розмежування державної власності. Визнання федеральної власності, власності суб'єктів Російської Федерації і муніципальної власності на землю неминуче ставило питання про неправомірність положень Кодексу, згідно з якими органи місцевого самоврядування безроздільно розпоряджалися державної земельної власністю, а в деяких випадках органи державної влади суб'єктів Російської Федерації розпоряджалися федеральної власністю на землю. Після прийняття Цивільного кодексу Російської Федерації і деяких інших федеральних законів посилання на величезний правовий вакуум, що виник через скасування ряду норм Земельного кодексу РРФСР, викликають щонайменше, подив. Інше питання, чому до цих пір не встановлена оборотоздатність земель, тобто не вказані землі, вилучені з цивільного обороту і обмежені в ньому, а також не визначено обмеження прав на землю і не розмежована державна земельна власність. Земельний кодекс РРФСР ці питання взагалі не торкався.
Таким чином, створюється враження, що прийняття на регіональному рівні кодифікованих законодавчих актів, з одного боку, заповнює норми скасованого Земельного кодексу, а з іншого - усуває що були в ньому прогалини та інші недоліки. У різних суб'єктах Російської Федерації по-різному підходять до змісту своїх кодифікованих законодавчих актів про землю, але через законодавчу плутанини в земельно-правових питань на федеральному рівні вони в будь-якому разі виглядають виправданими. Далеко не у всіх суб'єктах Російської Федерації прийнято кодифіковані законодавчі акти про землю. Проте спостерігається стійке зростання їх числа. Дані законодавчі акти приймаються у формі законів або кодексів. Принципової різниці тут немає.
Очевидно, що суб'єкти Російської Федерації сприйняли склалася в СРСР традицію регулювання земельних відносин кодифікованими законодавчими актами, у розвиток яких потім видаються інші нормативні правові акти. Як приклад можна привести Земельний кодекс Республіки Башкортостан (нова редакція якого викладена в Законі Республіки Башкортостан від 25 лютого 1999 р. № 221-з "Про внесення змін і доповнень до Земельного кодексу Республіки Башкортостан", Закон Новосибірській області від 12 листопада 1998 № 28-03 "Про регулювання земельних відносин в Новосибірській області", Закон Саратовської області від 17 листопада 1997 р. № 57-ЗСО "Про землю". Як бачимо, кодифіковані законодавчі акти про землю приймаються і на Уралі, і в Поволжі, і в Сибіру. Що ж їх ріднить? Спроба встановити правове регулювання земельних відносин в умовах ринкової економіки. В одних випадках під прикриттям "суверенітету", в інших - з метою реалізації положень Конституції Російської Федерації про приватну власність на землю або федеральних законів, що допустили приватну власність та обіг земель в окремих випадках. Крім прийняття кодифікованих законодавчих актів про землю в суб'єктах Російської Федерації простежується явна тенденція видавати спеціальні закони, що регулюють окремі земельні питання. На федеральному рівні тільки зараз Уряд Російської Федерації зважилося на внесення подібних нормативних актів. У 1999 році ним внесено проекти федеральних законів "Про державний земельний кадастр", "Про оцінку земель", "Про державні та муніципальних землях" та "Про землеустрій". Поки вступив у дію лише Федеральний закон "Про державний земельний кадастр", а яка буде доля інших законопроектів, невідомо. Чи то вони успішно пройдуть всі стадії законодавчого процесу, чи то їх спіткає доля Земельного кодексу Російської Федерації. У суб'єктах Російської Федерації видання подібних законодавчих актів вже йде досить інтенсивно, причому з явними ознаками прискорення. Зокрема, можна перерахувати наступні законодавчі акти: Закон Нижегородської області від 28 жовтня 1998 р. № 18-3 "Про землеустрій", Закон Читинської області від 17 лютого 1999 р. № 149-340 "Про надання і вилучення земельних ділянок на території Читинської області", Закон Томської області від 23 жовтня 1998 р. № 173 "Про віднесення земель до власності Томської області", Закон Республіки Карелія від 31 грудня 1997 р. № 248-ЗРК "Про граничні розміри земельних ділянок, наданих громадянам у власність", Закон Саратовської області від 5 червня 1997 № 36-ЗСО "Про припинення прав на землю на території Саратовської області", Закон Московській області від 7 червня 1996 р. "Про розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній власності і використовуються для ведення підприємницької діяльності на території Московської області".
Наведений перелік спеціальних законодавчих актів про землю говорить про масштаби відповідної роботи на регіональному рівні і в географічному, і в тимчасовому, і в тематичному плані. В умовах, коли спеціальні федеральні закони про землю не приймаються, федеральний законодавець пішов шляхом включення окремих норм земельного права у федеральні закони, що не входять в систему земельного законодавства. Суб'єкти Російської Федерації пішли тим же шляхом. Третьою тенденцією у розвитку земельного законодавства на регіональному рівні є регулювання земельних питань у законодавчих актах, хоча і зачіпають земельні питання, але мають інший предмет регулювання. Щоб не бути голослівним, назву деякі законодавчі акти: Закон Республіки Башкортостан від 29 липня 1998 р. "№ 177-З" Про іпотеку ", Закон Читинської області від 22 квітня 1999 р. № 166-340" Про особисте підсобне господарство ", Закон Псковської області від 28 грудня 1995 р. № 34-03 "Про природокористуванні на території області", Закон Московській області від 9 січня 1997 р. № 4/97-03 "Про організацію і функціональному зонуванні території Московської області", Закон міста Москви від 9 грудня 1998 № 28 "Про містобудівний зонування території міста Москви". З публікацій у засобах масової інформації, а також зі спеціальної юридичної та іншої літератури видно, що багато фахівців не знають про наявність зазначених регіональних законів або навмисно не звертають на них увагу . Обговорюється або аналізується лише федеральне законодавство про землю. Однак слід мати на увазі, що регіональні закони - це закони діють, і саме на їх основі вирішується багато що виникають на практиці питання. схоластичні міркування про їх неконституційність і незаконність, нехай і підтверджені посиланнями на загальні вимоги федерального законодавства, навряд чи будуть мати серйозні юридичні наслідки. Федеральних законів про землю, по суті кажучи, ще немає, а ті законодавчі акти, які містять норми земельного права, неконкретні або їх правомірність спірна з точки зору Конституції Російської Федерації. Незалежно від погляду на проблеми співвідношення федерального і регіонального земельного законодавства, знання земельного законодавства суб'єктів Російської Федерації зараз необхідно. Розглянувши правові основи і тенденції розвитку земельного законодавства на регіональному рівні, доцільно проаналізувати загальні особливості регулювання земельних відносин в окремих суб'єктах Російської Федерації.
Земельне законодавство кожного суб'єкта Російської Федерації дуже специфічно. Тим не менше з неабиякою часткою умовності їх все ж можна згрупувати. При цьому в основу відповідної градації необхідно покласти політичну складову. Як би не хотілося піти від політичного підгрунтя земельно-правової проблеми, вона неминуче виникає. Зробити вигляд, що її не існує, значить відмовитися поглянути правді в очі. Про те, наскільки політично доцільні ті чи інші дії в земельно-правовій сфері, можуть кваліфіковано судити, напевно, тільки політики і політологи. У даному випадку хотілося б оцінювати обстановку з точки зору норм Конституції Російської Федерації, законодавства і правил юридичної техніки. Названий підхід виправданий хоча б тому, що майже завжди при розгляді земельно-правової проблеми власне юридична сторона часто йде, поступаючись місцем ідеологічним спорах, де в опонентів превалюють їхні політичні пристрасті. Це характерно і для державних службовців і вчених, у тому числі юристів.
В даний час діє Конституція Російської Федерації, яка закріплює основи ринкової економіки, що регулює купівлю і продаж земельних ділянок. Тому слід з правової точки зору обгрунтовувати необхідність реалізації конституційних вимог при вирішенні земельно-правової проблеми. Усі суб'єкти Російської Федерації в тій чи іншій мірі закріплюють основи ринкової економіки в земельній сфері. Розбіжності полягають в ступені їх послідовності. Одні суб'єкти Російської Федерації пішли у вирішенні відповідних завдань далі, ніж федеральний центр, інші прагнуть йти з ним в ногу, а треті відстають від нього, не бажаючи повною мірою брати ринкові відносини в земельній сфері.
Слід ще раз підкреслити умовність цього поділу, оскільки в суб'єктах Російської Федерації, що належать до названих груп, за одними напрямками спостерігається явний прогрес у розвитку земельного законодавства, а за іншим - навпаки. Одні суб'єкти Російської Федерації демонструють свою самостійність у вирішенні земельних питань, а інші прагнуть не виходити за рамки федерального законодавства, є суб'єкти Російської Федерації, які сприймають позицію федеральної законодавчої або виконавчої влади.
За таких обставин стверджувати, що в одних суб'єктах Російської Федерації земельне законодавство краще, що регулює купівлю і продаж земельних ділянок, ніж в інших, щонайменше некоректно. Виходячи з викладеного, варто було б дати характеристику земельної законодавства суб'єктів Російської Федерації, що регулюють земельні відносини на основі: договорів про розмежування предметів ведення і повноважень (на прикладі Республіки Башкортостан і Республіки Татарстан); Конституції Російської Федерації та указів Президента Російської Федерації (на прикладі Самарської області ); федеральних законів та указів Президента Російської Федерації про землю (на прикладі Приморського краю); федеральних законів, що не допускають оборот земель в деяких сферах (на прикладі Краснодарського краю).
РОЗДІЛ 2 Елементи правовідносин щодо володіння, користування і розпорядження землею
2.1 Земля як об'єкт права власності
З приводу розподілу, використання та охорони земель між органами влади, організаціями та приватними особами складаються певні відносини, які регулюються нормами земельного права. Тим самим виникають земельні правовідносини.
Під земельними правовідносинами розуміються врегульовані нормами земельного права суспільні відносини, учасники яких є потенційними чи фактичними носіями суб'єктивних прав і обов'язків. Іншими словами, це відносини, які виникають, здійснюються, змінюються або припиняються відповідно до приписів норм земельного права.
Права і обов'язки учасників та суб'єктів земельних правовідносин, передбачені нормами земельного права, складають зміст земельних правовідносин.
Земельні правовідносини можна класифікувати на правовідносини:
загальні;
власності на землю;
землекористування;
державного земельного управління та контролю;
в галузі охорони земель;
юридичної відповідальності.
У земельному праві можна говорити про складну структуру поняття «об'єкт земельних правовідносин».
По-перше, прийнято говорити про сукупний об'єкті земельних відносин. Таким об'єктом є земля. При цьому земля визначається в першу чергу як природний об'єкт і природний ресурс (ч.1 ст. 6 ЗК РФ).
У земельному законодавстві юридичне поняття землі розкривається за допомогою класифікації земель на категорії за ознакою цільового призначення. Така класифікація дана в Земельному кодексі РФ в розділах, які визначають правовий режим різних категорій земель.
По-перше, відповідно до статті 7 ЗК РФ всі землі РФ діляться на сім категорій і включають:
землі сільськогосподарського призначення - землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей;
землі населених пунктів-землі, які використовуються і призначені для забудови і розвитку населених пунктів;
землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення-землі, які розташовані за межею поселень і використовуються або призначені для забезпечення діяльності організацій та експлуатації об'єктів промисловості , енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, об'єктів для забезпечення космічної діяльності, об'єктів оборони та безпеки, здійснення інших спеціальних завдань і права на які виникли в учасників земельних відносин на підставах, Земельний Кодексом, федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації ;
землі особливо охоронюваних територій і об'єктів - землі, які мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче й інша цінне значення, які вилучені у відповідності з постановами федеральних органів державної влади, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації чи рішеннями органів місцевого самоврядування повністю або частково з господарського використання і обороту і для яких встановлено особливий правовий режим.;
землі лісового фонду - лісові землі і призначені для ведення лісового господарства нелісові землі;
землі водного фонду - землі, зайняті водними об'єктами, землі водоохоронних зон водних об'єктів, а також землі, виділені для встановлення смуг відведення та зон охорони водозаборів, гідротехнічних споруд та інших водогосподарських споруд, об'єктів;
землі запасу-землі, що знаходяться в державній або муніципальній власності і не надані громадянам або юридичним особам, за винятком земель фонду перерозподілу земель, що формується у відповідності зі статтею 80 Земельного Кодексу.
Крім того, різні категорії земель поділяються ще на «підкатегорії», в залежності від цільового призначення. Так, наприклад, землі сільськогосподарського призначення, як земельна категорія, залежно від цільового призначення можуть використовуватися для сільськогосподарського виробництва, ведення садівництва та городництва, ведення дачного господарства та житлового будівництва (у деяких випадках), ведення фермерського господарства, ведення особистого підсобного господарства.
По-друге, об'єктом реальних земельних правовідносин виступають земельну ділянку, частка в праві спільної власності на земельну ділянку або частину земельної ділянки.
Земельна ділянка - це юридично і фізично індивідуально відокремлена частина земель, на яку поширюються права і обов'язки конкретних суб'єктів.
Земельна ділянка (ч. 1 ст. 6 ЗК РФ) - частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку. Земельна ділянка може бути діленим і неподільним.
Наприкінці липня 2008 р. внесено докорінні зміни до ЗК РФ, які охопили розглянутий понятійний апарат.
Зміни торкнулися і поняття земельної ділянки. Відповідно до змін, земельною ділянкою є частина земної поверхні, межі якої визначені відповідно до федеральних законів. Внесено зміни в частині регулювання освіти земельних ділянок, розділу, виділу, об'єднання і перерозподілу. Наприклад, межі земельних ділянок не повинні перетинати кордонів муніципальних утворень і межі населених пунктів і т.д.
По-третє, земля юридично є також нерухомим майном. При здійсненні дій з землею як нерухомим майном, об'єктом відносин виступають вже не саму земельну ділянку або частка у праві спільної власності з категорії земель сільськогосподарського призначення, а юридичні права на них.
Земельній ділянці, що виступає в якості об'єкта права власності, притаманні ознаки об'єкта, встановлені цивільним правом:
1) оборотоздатність - тобто земельну ділянку може вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку універсального правонаступництва;
2) земельну ділянку як об'єкт цивільного права є нерухомим майном. На підставі цього положення право власності на земельну ділянку, а також його обмеження, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі Міністерства економічного розвитку Російської Федерації;
3) земельну ділянку в залежності від того, чи можливий його розділ без шкоди для його господарського призначення чи ні, може бути визнаний або подільною, або неподільної річчю. Ця ознака суттєво в тому випадку, коли земельна ділянка перебуває у спільній власності і виникає питання про виділ частини земельної ділянки одному із власників.
Земельна ділянка селянського господарства, саме відповідно до законодавства є неподільним майном. На те ж обставина вказує і ГК РФ, що встановив, що земельна ділянка при виході одного з членів господарства поділу не підлягає.
Що вийшов з господарства має право на отримання грошової компенсації;
4) наступним ознакою земельної ділянки як об'єкта цивільного права (як, втім, і земельного, якщо ділянка використовується громадянами або юридичними особами) є те, що плоди, продукція, доходи, отримані в результаті використання земельної ділянки, належить використовує цю ділянку на законній підставі .
Ще однією ознакою слід вважати те, що об'єктом права власності земля виступає як обмеженого у просторі земельної ділянки.
Для нього характерно те, що межі ділянки та її місце розташування встановлюються в порядку, закріпленому законодавством про землеустрій.
2.2 Суб'єкти права власності на землю
Розрізняють два аспекти поняття суб'єктів земельних правовідносин. У першому випадку про суб'єкта говориться як про можливе за законом учасника земельних правовідносин, у другому випадку - як про реальний носії суб'єктивних прав і обов'язків.
Суб'єкти земельних правовідносин можуть набувати спеціальні найменування. Так, суб'єктами правовідносин власності є власники землі, довічного успадкованого володіння - власники, користування - землекористувачі, оренди - орендарі та орендодавці.
Усі суб'єкти земельних правовідносин поділяються на дві групи: громадяни (фізичні особи) та юридичні особи. Особливим учасником земельних правовідносин є Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти. Не у всіх випадках громадяни (фізичні) та юридичні особи в повному складі, можуть виступати учасниками тих чи інших видів земельних правовідносин. У силу різних причин виникає необхідність обмеження кола суб'єктів.
Земельним Кодексом Російської Федерації встановлено, що учасниками земельних відносин можуть бути тільки громадяни Російської Федерації та російські юридичні особи, а також Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації та муніципальні освіти (ст.5 ЗК РФ). У той же час обмежуються права іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб на придбання у власність земельних ділянок.
Перераховані суб'єкти за загальним правилом можуть здійснювати будь-які операції із землею, включаючи купівлю-продаж. Разом з тим відповідно до п.3 ст.15 Земельного Кодексу Президентом РФ визначаються переліки територій (прикордонні, а також мають особливе значення: стратегічне, оборонне, національне і т.п.), якими вони не можуть мати на праві власності, в тому числі купити або придбати на інших підставах у власність.
У Земельному Кодексі Російської Федерації визначено чіткий порядок розмежування учасників земельних відносин на власників, землекористувачів, землевласників, орендарів земельних ділянок.
Власниками земельних ділянок Кодекс визнає осіб, які є власниками земельних ділянок, а до землекористувачам зараховує осіб, що володіють і користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування або на праві безоплатного термінового користування.
До землевласникам Земельний Кодекс РФ відносить осіб, що володіють і користуються земельними ділянками на праві довічного успадкованого володіння.
Орендарями земельних ділянок визнаються особи, що володіють і користуються земельними ділянками за договором оренди, договором суборенди.
Володарями сервітутів є особи, які мають право обмеженого користування чужими земельними ділянками (сервітут).
Серед перерахованих категорій відсутні особи, яким видані свідоцтва на право власності на земельну частку. Вони також виступають учасниками земельних відносин, хоча і не мають у своєму розпорядженні ділянкою, виділеною в натурі в рахунок належної їм земельної частки, оскільки ця ділянка входить в земельний масив, що знаходиться, як правило, у користуванні сільськогосподарської організації (п.5 ст.79 ЗК). Але незважаючи на те що в п.6 ст.27 Земельного Кодексу з приводу обороту земель сільськогосподарського призначення зроблена відсилання до відповідного Федеральним законом, Кодекс все ж містить ряд правових норм за даними земель. Інша справа, що вони розкидані по всьому Кодексу, в той час як у Земельному Кодексі 1991 року їх розташування було більш компактним. Перш за все про даних землях згадується у спеціальній гл.14 "Землі сільськогосподарського значення" і, крім того, в окремих статтях Кодексу. Так, в ст.33 ведеться мова про встановлення граничних норм надання земель селянським (фермерським) господарствам. Норми статей гл.7 "Припинення і обмеження прав на землю" поширюються на них у повному обсязі. Стаття Закону про введення в дію Земельного кодексу забороняє змінювати цільове призначення сільськогосподарських угідь і надавати їх іноземцям у власність.
Загальні права учасників земельних правовідносин встановлюються ст. ст. 40 і 42 Земельного кодексу Російської Федерації.
Суб'єкти земельних правовідносин як потенційні носії прав і обов'язків повинні мати властивість, яке загальної теорією держави і права визначається як правоздатність, тобто здатність особи (фізичної та юридичної) мати права і нести обов'язки.
Крім того, при розгляді даного питання виникає поняття дієздатності потенційного суб'єкта, або здатності особи своїми діями набувати права, створювати для себе обов'язки, а також нести відповідальність за скоєні правопорушення. За загальними правилами, повна дієздатність в учасників земельних правовідносин виникає у таких при досягненні віку 18 років, для юридичних осіб після відповідної державної реєстрації.
2.3 Зміст правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею
Чинне Російське законодавство дає поняття права власності в ст. 209 ЦК РФ, визначаючи три основні правомочності власника - право володіння, користування і розпорядження належної йому річчю. Власник має право вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси.
Отже, право власності - певна сукупність правомочностей, що належать особі-правовласникові. Воно є центральним правовим інститутом у системі права, найважливішим для ринкової економіки. Це єдиний вид права на свою річ. Всі інші права це права на чужі речі.
Права та обов'язки осіб, які використовують земельні ділянки на тому чи іншому праві, встановлені нормами статей глави VI Земельного кодексу.
Права землекористувачів, землевласників та орендарів по використанню земельних ділянок практично збігаються з правами власників. Єдина відмінність: тільки власники земельних ділянок мають право власності на розташовані на їхніх ділянках багаторічні насадження (за винятком випадків, встановлених Лісовим кодексом Російської Федерації). Відповідно з Лісовим кодексом Російської Федерації у виключній власності держави знаходяться всі ліси, крім міських і розташованих на землях оборони; деревно-чагарникова й інша рослинність, зелені насадження можуть перебувати без обмеження у власності власника земельної ділянки [19, c. 565].
Посіви і посадки сільськогосподарських культур, отримана сільськогосподарська продукція та доходи від її реалізації належать тому, хто безпосередньо використовує земельну ділянку: або самому власнику, або тій особі, якій власник надав земельну ділянку в довічне успадковане володіння, користування або оренду.
Відповідно до ст. 40 ЗК РФ власники, землевласники, землекористувачі та орендарі мають право [18, c .159]:
1) використовувати в установленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, прісні підземні води, а також закриті водойми відповідно до законодавства Російської Федерації.
Закон РФ «Про надра» передбачає право власників і власників земельних ділянок здійснювати на свій розсуд у їх межах без застосування вибухових робіт видобуток загальнопоширених корисних копалин (тобто піску, глини, торфу тощо), що не значаться на державному балансі .
Відповідно до Водного кодексу РФ у власності громадян і юридичних осіб можуть перебувати замкнені водойми, що не мають гідравлічної зв'язку з іншими водними об'єктами. Власники, власники та користувачі земельних ділянок, прилеглих до інших поверхневим водним об'єктам, можуть використовувати їх лише для своїх потреб і в тій мірі, в якій це не порушує права і законні інтереси інших осіб, вони не повинні перешкоджати використанню водних об'єктів і їх берегів для організації судноплавства та інших потреб;
2) зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі, будівлі, споруди відповідно до цільового призначення земельної ділянки та її дозволеним використанням із дотриманням вимог містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів.
Так, порядок використання земель поселень визначається відповідно до зонування їх територій (ст. 83 ЗК РФ). Територія поселення в межах його адміністративних меж ділиться на територіальні зони: житлові, виробничі, рекреаційні та ін Існує сукупність встановлених правилами забудови параметрів і видів використання земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості в населених пунктах, а також допустимих змін об'єктів нерухомості при здійсненні містобудівної діяльності в межах кожної зони, яка згідно Містобудівній кодексу РФ називається містобудівним регламентом.
Федеральний закон «Про охорону навколишнього середовища» 2002 р. передбачає (ст. 37), що будівництво і реконструкція будинків, будівель, споруд та інших об'єктів повинні здійснюватися за затвердженими проектами, які мають позитивні висновки державної екологічної експертизи, з дотриманням вимог у галузі охорони навколишнього середовища, а також санітарних та будівельних вимог, норм і правил;
3) проводити відповідно до дозволеного використанням зрошувальні, осушувальні, культуртехнічні та інші меліоративні роботи, будувати ставки та інші закриті водойми відповідно до встановлених законодавством екологічними, будівельними, санітарно-гігієнічними та іншими спеціальними вимогами.
Відповідно до Федерального закону від 10 січня 1996 р. № 4-ФЗ «Про меліорацію земель» меліорація земель проводиться громадянами (фізичними особами) та організаціями. Вона здійснюється на основі розроблених в установленому порядку проектів, що враховують будівельні, екологічні, санітарні та інші стандарти, норми і правила. При цьому проектування та будівництво меліоративних систем, в процесі функціонування яких використовуються водні об'єкти, здійснюються з урахуванням вимог водного законодавства, а проведення агролісомеліорації - відповідно до лісовим законодавством Російської Федерації.
Зазначений Закон розрізняє такі види меліорації:
гідромеліорація - поліпшення заболочених, зайво зволожених, посушливих, еродованих, змитих й інших земель, стан яких залежить від впливу води;
агролісомеліорація (протиерозійна, полезахисна, пастбіщезащітная) - поліпшення земель за допомогою використання грунтозахисних, водорегулюючих та інших властивостей захисних лісових насаджень;
культуртехнічна (розчищення земель від деревної та трав'янистої рослинності, купин, пнів і моху, від каменів та інших предметів;
меліоративна обробка солонців, розпушування, пескование, глінова-ня, землевание, плантаж і первинна обробка грунту та інші роботи);
хімічна - заходи щодо поліпшення хімічних і фізичних властивостей грунтів.
Перелік прав по використанню земельних ділянок, встановлений ст. 40 ЗК РФ, не є вичерпним: законодавством можуть бути встановлені й інші права. Наприклад, відповідно до ст. 7 Федерального закону «Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення» власники, власники, користувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають право також одержувати в установленому органами виконавчої влади суб'єктів порядку інформацію про стан родючості грунтів на своїх земельних ділянках і динаміці зміни його стану.
Перелік обов'язків власників земельних ділянок та осіб, що володіють іншими правами на землю, по використанню земельних ділянок встановлений ст. 42 ЗК РФ. Ці обов'язки (на відміну від прав за використання землі) відносяться до всіх власникам прав на земельні ділянки, в тому числі і до осіб, що використовують ділянку на підставі сервітуту.
Власники земельних ділянок та особи, які не є власниками земельних ділянок, зобов'язані [17]:
використовувати земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель і дозволеним використанням способами, які не повинні завдавати шкоди навколишньому середовищу, в тому числі землі як природного об'єкту;
зберігати межові, геодезичні та інші спеціальні знаки, встановлені на земельних ділянках відповідно до законодавства;
здійснювати заходи з охорони земель, дотримуватися порядку користування лісами, водними та іншими природними об'єктами,
своєчасно приступати до використання земельних ділянок у випадках, якщо терміни освоєння земельних ділянок передбачені договорами;
своєчасно проводити платежі за землю;
дотримуватися при використанні земельних ділянок вимоги містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів;
не допускати забруднення, захаращення, деградацію і погіршення родючості грунтів на землях відповідних категорій.
Наведений перелік не є вичерпним: самим Кодексом, іншими федеральними законами можуть бути встановлені й інші вимоги до власників землі та іншим особам, які використовують земельні ділянки.
Так, зміст обов'язків власників землі, землевласників, землекористувачів та орендарів з проведення заходів з охорони земель більш детально розкрито у ст. 13 Земельного кодексу РФ.
Федеральним законом «Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення» (ст. 8) встановлено, що власники, власники, користувачі, орендарі земельних ділянок зобов'язані:
здійснювати виробництво сільськогосподарської продукції способами, що забезпечують відтворення родючості земель сільськогосподарського призначення, а також виключають або обмежують несприятливий вплив такої діяльності на навколишнє природне середовище;
дотримуватися стандарти, норми, нормативи, правила і регламенти проведення агротехнічних, агрохімічних, меліоративних, фітосанітарних і протиерозійних заходів;
подавати в установленому порядку у відповідні органи виконавчої влади відомості про використання агрохімікатів та пестицидів;
сприяти проведенню грунтового, агрохімічного, фітосанітарного та еколого-токсикологічного обстежень земель сільськогосподарського призначення;
інформувати відповідні органи виконавчої влади про факти деградації земель сільськогосподарського призначення та забруднення грунтів на земельних ділянках, що перебувають у їх володінні чи користуванні.
Федеральний закон «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» встановив обов'язок для членів таких об'єднань протягом трьох років освоїти земельну ділянку (якщо інший термін не встановлено земельним законодавством).
Невиконання встановлених законодавством обов'язків щодо використання земельної ділянки тягне за собою відповідальність. Так, Кодексом Російської Федерації про адміністративні правопорушення передбачено накладення адміністративних штрафів за використання земель не за цільовим призначенням, невиконання обов'язкових заходів щодо поліпшення земель і охорони грунтів (ст. 8.8); за знищення межових знаків меж земельних ділянок (ст. 7.2) - докладніше про цьому див. розділ 18 підручника про відповідальність за правопорушення в галузі охорони та використання земель. В окремих випадках невиконання названих вище обов'язків може спричинити припинення права власності на земельну ділянку, права постійного (безстрокового) користування або права довічного наслідуваного володіння ним. Таке припинення може, зокрема, послідувати при використанні земельної ділянки не за цільовим призначенням або способами, які призводять до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки.
РОЗДІЛ 3 Проблеми правозастосовчої практики у зв'язку з виникненням та припиненням права власності на землю
3.1 Основні способи придбання (виникнення) права власності на землю
Земельні ділянки, що не знаходяться у власності громадян, юридичних осіб і муніципальних утворень, є державною власністю (п. 2 ст. 214 ЦК РФ), тобто нічийної земля бути не може. У той же час остаточного і повного розмежування державної власності на землю (на власність Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальну власність) ще не відбулося.
Відповідно до цивільного законодавства права і обов'язки з'являються, коли на те є підстави, передбачені законом та іншими правовими актами, а також внаслідок дій громадян та юридичних осіб, які хоча і не передбачені законом або правовими актами, але в силу загальних засад цивільного законодавства породжують цивільні права та обов'язки.
Підстави виникнення прав на землю земельним законодавством однозначно і системно не прописані. Згідно зі ст. 25 Земельного кодексу РФ такі права, передбачені зазначеним кодексом, виникають з підстав, встановлених цивільним законодавством, федеральними законами, і підлягають державній реєстрації відповідно до Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "(зі змінами).
Момент виникнення підлягає державній реєстрації права на майно пов'язаний з моментом реєстрації цього права (п. 2 ст. 8 ЦК РФ). Винятки можливі, якщо вони передбачені федеральним законом.
Законодавцем нечітко сформульоване положення про виділення із системи цивільного законодавства якихось федеральних законів, в яких можуть бути вказані інші, відмінні від закріплених у цивільному законодавстві, підстави виникнення прав. Припускаємо, що під таким федеральним законом мається на увазі, наприклад, ЗК РФ. Правда, тоді стає не цілком зрозуміло співвідношення норм цивільного та земельного законодавства. Згідно зі ст. 2 ГК РФ у цивільне законодавство входять, зокрема, норми, що визначають підстави виникнення та порядок здійснення права власності та інших речових прав. При цьому пріоритет цивільно-правових норм перед земельно-правовими в цьому випадку виникає з ч. 2 п. 2 ст. 3 ДК РФ, згідно з якою норми цивільного права, містяться в інших законах, повинні відповідати ГК РФ.
У юридичному світі це питання дискутується. Не вдаючись подробиці спору, хотілося б вказати на ряд проблем правозастосування, що є наслідком домінування земельно-правових норм над цивільно-правовими при виникненні права власності на землю.
Звичайно, неможливо говорити про те, що підстави набуття права власності, встановлені ст. 218 ЦК РФ, в повному обсязі застосовні до відносин власності на землю. Наприклад, не можна придбати земельну ділянку, створивши його як нову річ. У той же час в загальних положеннях ЦК РФ, зокрема в главі 17, така підстава появи суб'єктивного права власності у конкретної особи відсутня в силу закону.
До виникнення суб'єктивних прав у силу закону законодавець взагалі ставиться обережно і прописує такі випадки в цивільному законодавстві цілком конкретно. Так, виникнення застави в силу закону (п. 3 ст. 334 ЦК РФ, п. 2 ст. 1, ст. 11 Федерального закону від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)"). При цьому додатково визначається порядок державної реєстрації іпотеки в силу закону (п. 2 ст. 20 того ж Федерального закону).
Аналізуючи норми глави 5 ЗК РФ ("Виникнення прав на землю"), можна зробити висновок, що існують такі підстави виникнення права власності на землю:
рішення органів державної влади та органів місцевого самоврядування;
договори та інші операції з земельними ділянками;
набувальна давність;
судові акти.
Але оскільки цей перелік не закритий, виникає питання: чи можна розглядати в якості подій, з якими закон пов'язує виникнення права власності на земельні ділянки, ситуації, описані в п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18 і п. 1 ст. 19 ЗК РФ? Зазначеними нормами відповідно встановлено, що у федеральній власності, у власності суб'єктів Російської Федерації і в муніципальній власності перебувають земельні ділянки, які визнані такими федеральними законами. Наприклад, згідно зі ст. 1 Федерального закону від 31 травня 1996 р. N 61-ФЗ "Про оборону" землі, надані Збройним Силам РФ, іншим військам, військовим формуванням та органам, перебувають у федеральній власності.
У наявності нормативно-правової критерій, що визначає, яким чином повинна розмежовуватися державна власність на землю. Наявність таких критеріїв дозволяє відповідно класифікувати конкретні земельні ділянки, і потім оформляти належним чином їх або у федеральну власність, або у власність суб'єктів Російської Федерації, або в муніципальну власність.
При цьому цивільне законодавство передбачає, що віднесення державного майна до федеральної власності і до власності суб'єктів Російської Федерації здійснюється у порядку, встановленому законом (п. 5 ст. 214 ЦК РФ). Таким є Федеральний закон від 17 липня 2001 р. N 101-ФЗ "Про розмежування державної власності на землю", в якому і систематизуються всі підстави внесення земельних ділянок до переліку тих, на які виникає право власності у Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, або муніципальних утворень. Таким чином, закон як сукупність норм права не може бути підставою для виникнення суб'єктивного права.
У числі специфічних ознак норми права в юридичній літературі називають нормативність. У загальній теорії права виділяються наступні критерії нормативності:
спрямованість норми права на регулювання певного виду суспільних відносин;
неперсонифицированность адресата;
невизначеність числа випадків, на яких розраховано дію норми.
У пункті 1 ст. 8 ДК РФ, що містить вичерпний перелік підстав виникнення прав, норма закону як такої підстави не вказана. Згідно з цією ж статтею цивільні права та обов'язки виникають з актів державних органів та органів місцевого самоврядування, передбачених законом у даній якості (ч. 2 п. 1).
Відповідно до ст. 17 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" підставами для державної реєстрації прав на нерухоме майно є акти, видані органами державної влади чи органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції і в порядку, який встановлений законодавством, що діяло в місці видання таких актів на момент їх видачі.
Крім того, правовстановлюючі документи повинні містити інформацію, необхідну для державної реєстрації, тобто опис об'єкта нерухомого майна, що дозволяє його ідентифікувати, вказівка на вид реєстрованого права і на суб'єкт права (п. 1 ст. 18 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним").
Дані акти, на відміну від норм права, розраховані на індивідуально певний суб'єкт правовідносин; вони регулюють конкретні відносини між індивідуально певними особами, але не можуть використовуватися для вирішення подібних відносин, і тому з припиненням таких відносин втрачають своє значення, тобто ці акти мають ненормативний характер.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ.
Таким чином, оскільки в п. 1 ст. 2 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" говориться про виникнення прав на нерухоме майно тільки відповідно до Цивільного кодексу РФ і не передбачено появу прав на підставі інших законів, норми закону не можуть бути підставою для реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно.
Самі по собі федеральні закони підставою для державної реєстрації права власності на землю щодо певного суб'єкта права бути не можуть.
Інший підхід призводить на практиці до досить суперечливою правової конструкції.
Наприклад, відповідно до ст. 5 Федерального закону від 25 серпня 1995 р. N 153-ФЗ "Про федеральному залізничному транспорті" землями залізничного транспорту є землі федерального значення, що надаються безоплатно в постійне (безстрокове) користування підприємствам і установам залізничного транспорту для здійснення покладених на них спеціальних завдань. Це землі, відведені під залізничні колії і станції (включаючи смугу відведення), а також під захисні та укріплювальні насадження, будівлі, будинку, споруди та інші об'єкти, необхідні для експлуатації та реконструкції залізниць з урахуванням перспективи їх розвитку. Таким чином, в наявності ознаки, що дозволяють віднести зазначені землі до федеральної власності.
Федеральний закон "Про федеральному залізничному транспорті" втратив чинність з дня вступу в силу Федерального закону від 1 січня 2003 р. N 17-ФЗ "Про залізничний транспорт в Російській Федерації".
Якщо виходити з того, що в силу закону (п. 1 ст. 17 ЗК РФ та ст. 5 Федерального закону "Про федеральному залізничному транспорті") право федеральної власності виникає з моменту прийняття цього закону, то виникає питання: куди воно зникає, якщо цей закон втратив юридичну силу? Особливо цікава ситуація, коли саме право федеральної власності на землю не пройшло процедуру державної реєстрації в установі юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
3.2 Підстави та способи припинення права власності за землю
Земельний кодекс України встановлює три випадки припинення права власності на земельну ділянку. Так, право власності на земельну ділянку РФ припиняється:
1) при відчуженні власником своєї земельної ділянки іншим особам (укладення будь-якого договору відчуження - купівлі-продажу, дарування, міни тощо). Порядок укладення договорів регулюється цивільним законодавством з урахуванням особливостей, встановлених щодо земельних ділянок. Більш того, всі договори, предметом яких є земельні ділянки, підлягають обов'язковій державній реєстрації уповноваженим на те державним органом. Для угод з відчуження земельних ділянок окремих категорій земельне законодавство встановлює додаткові вимоги. Так, наприклад, щодо земельних ділянку сільськогосподарського призначення Законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" встановлено переважне право купівлі таких земель органами державної влади та місцевого самоврядування. Також Закон встановлює обмеження загальної площі земельних ділянок, які можуть перебувати в результаті здійснених операцій у власності фізичної особи та її близьких родичів, а також юридичних осіб з переважним участю в них цієї фізичної особи та (або) його близьких родичів у межах адміністративно-територіального утворення ;
2) при відмові власника від права власності на земельну ділянку. Стаття 236 ЦК України передбачає порядок відмови власника від земельної ділянки. Власник - громадянин або юридична особа може відмовитися від права власності, оголосивши про це або вчинивши інші дії, безумовно свідчать про його усунення від володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою без наміру зберегти будь-які права на це майно. Таким чином, дана підстава для припинення права власності на земельну ділянку не поширюється на таких власників, як Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації або муніципальні освіти. Також власник може висловити свою відмову двома способами: оголосити про відмову, що повинно бути здійснене за відмову від нерухомого майна перед державним органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, або вчинити певні фактичні дії. Такі дії повинні прямо свідчити про те, що власник відмовляється від усіх своїх прав - володіння, користування і розпорядження. Відмова тільки від одного або двох прав недостатній для визнання повного усунення власника від долі земельної ділянки. При цьому земельна ділянка можна буде розглядати як "кинутий", або безхазяйного, після чого право власності на нього набувається відповідно до ст. 225 ЦК РФ (безхазяйне річ). Слід враховувати, що до тих пір поки будь-яке інше особа не набуде право власності стосовно такої земельної ділянки, "колишній" власник продовжує нести права та обов'язки щодо даної земельної ділянки. Таким чином, сам по собі відмова не є юридичним фактом, у зв'язку з яким пов'язують припинення права власності. Саме по собі оголошення власника про відмову від права власності або вчинення фактичних дій не призводить до змін. У першому випадку зміни до державного реєстру не вносяться, оскільки в ньому міститься інформація про існуючі або припинені права на нерухомість. У випадку повідомлення державного органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, власником про свою відмову від земельної ділянки, державний орган зобов'язаний прийняти таку земельну ділянку на облік в порядку, аналогічному прийняття на облік безхазяйне нерухомих речей. Вчинення власником фактичних дій не носить остаточний характер, і до того як земельну ділянку придбає у власність інша особа, "колишній" власник може повернутися до здійснення своїх прав;
3) при примусове вилучення у власника його земельної ділянки у випадку та в порядку, передбачених цивільним законодавством.
Цивільний кодекс РФ вказує, що примусове вилучення земельної ділянки не допускається, за винятком таких випадків.
Звернення стягнення на майно за зобов'язаннями. У разі невиконання боржником своїх зобов'язань на майно, що перебуває в його власності, в тому числі і на земельну ділянку, може бути накладено стягнення, яке проводиться за рішенням суду, якщо інший порядок не передбачений законом або договором. Підставою для вилучення земельної ділянки є виданий на підставі вступив у законну силу рішення суду виконавчий документ. Порядок накладення стягнення встановлюється Цивільним процесуальним кодексом РФ, Арбітражним процесуальним кодексом РФ, Федеральними законами від 21 липня 1997 р. N 119-ФЗ "Про виконавче провадження" та від 21 липня 1997 р. N 118-ФЗ "Про судових приставів".
Крім судового порядку законом або угодою може бути передбачено позасудовий порядок стягнення майна в разі невиконання боржником своїх зобов'язань.
Так, ст. 349 ЦК України передбачає можливість звернення стягнення на предмет застави (заставлене майно) у порядку, встановленому договором про заставу. Однак на предмет застави, переданий заставодержателю, стягнення може бути звернене в порядку, встановленому договором про заставу, якщо законом не встановлений інший порядок.
При цьому слід брати до уваги, що в ст. 7 Закону "Про виконавче провадження" встановлено вичерпний перелік виконавчих документів, які підлягають виконанню. До них відносяться:
1) виконавчі листи, що видаються судами на підставі прийнятих ними судових актів;
2) судові накази;
3) нотаріально засвідчені угоди про сплату аліментів;
4) посвідчення комісії по трудових спорах, що видаються на підставі її рішень;
5) вимоги, оформлені у встановленому порядку, органів, що здійснюють контрольні функції, про стягнення грошових коштів з відміткою банку або іншої кредитної організації про повне або часткове невиконання стягнення у зв'язку з відсутністю на рахунках боржника грошових коштів;
6) постанови органів (посадових осіб), уповноважених розглядати справи про відсутність адміністративних правопорушень;
7) постанови судового пристава-виконавця;
8) постанови інших органів у випадках, передбачених федеральним законом.
Також Конституційний Суд РФ з даного питання висловив свою позицію в Визначенні від 6 липня 2001 р. N 131-О, а також у Постановах від 20 травня 1997 р. N 8-П та від 11 березня 1998 р. N 8-П, де вказав, що відповідно до ст. 35 Конституції РФ ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду. Конституційні гарантії, закріплені в даній статті, поширюються як на стосунки в публічно-правовій сфері, так і на цивільно-правові відносини, а примусове вилучення майна може бути застосована до власників лише після того, як суд винесе відповідне рішення. Разом з тим це не означає неможливість вилучення майна на підставі рішення компетентного органу (особи), якщо власник проти цього не заперечує.
Відчуження майна, яке в силу закону не може належати особі, застосовується за умови правомірності підстав набуття права власності. Наприклад, особі у складі спадщини був заповіданий земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, і це спричинило перевищення граничних розмірів загальної площі сільгоспугідь, які можуть одночасно знаходитися у власності фізичної особи, її близьких родичів, а також юридичних осіб, у яких даний громадянин чи його близькі родичі мають право розпорядження більш ніж 50% голосів; таку земельну ділянку або її частка повинні бути відчужені власником. Земельна ділянка також повинен бути відчужений у разі, коли він відноситься до земель сільськогосподарського призначення та був успадкований іноземним фізичною особою. Відповідно до ст. 11 Закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" такі особи можуть володіти земельними ділянками із складу земель сільськогосподарського призначення не на праві власності, а лише на праві оренди.
Порядок відчуження у разі, якщо особа не має права володіти земельною ділянкою на праві власності, встановлюється безпосередньо законом, що передбачає такі випадки. Так, Закон "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" визначає, що земельна ділянка повинна бути відчужений протягом року з дня, коли виникло право власності на земельну ділянку, або протягом року, коли власник - іноземний громадянин дізнався або повинен був дізнатися про обставини, які спричинили виникнення у нього права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення. У випадку, якщо у встановлений термін власник не справить відчуження земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення, орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, зобов'язаний протягом 10 днів у письмовій формі сповістити про це орган державної влади суб'єкта РФ. Орган державної влади суб'єкта РФ, у свою чергу, протягом місяця з дня його повідомлення зобов'язаний звернутися до суду із заявою про спонукання такого власника до продажу земельної ділянки або частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення на торгах (конкурсах, аукціонах ).
У випадку, якщо зацікавлених осіб, охочих придбати цю ділянку, немає, земельну ділянку або частку в праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення має придбати суб'єкт Російської Федерації або муніципальне утворення у випадках, передбачених законами суб'єкта РФ за ринковою вартістю, що склалася в даної місцевості.
Земельна ділянка може бути відчужена, якщо це необхідно для державних або муніципальних потреб, або внаслідок його неналежного використання. Земельна ділянка вилучається у власника шляхом його викупу державою або шляхом продажу з публічних торгів у порядку, передбаченому Цивільним кодексом РФ.
Слід звернути увагу, що у випадку, коли відбувається викуп земельних ділянок для державних або муніципальних потреб за виконанням міжнародних зобов'язань Російської Федерації мова йде про зобов'язання, що випливають з міжнародних договорів Російської Федерації, тобто вилучення земельної ділянки допускається тільки для федеральних потреб, але не для потреб суб'єктів Федерації чи муніципальних утворень. Також слід мати на увазі, що в другому випадку передбачуване призначення об'єкта повинно відповідати повноважень органу, що приймає рішення про вилучення земельної ділянки. Наприклад, рішення про вилучення земельної ділянки для цілей, пов'язаних із захистом Державного кордону Росії, може бути прийнято лише органами державної влади Російської Федерації (відповідно до п. "н" ст. 71 Конституції РФ питання захисту державного кордону знаходяться у веденні Російської Федерації).
Проте найбільш суттєвим з точки зору захисту інтересів власника прав на земельну ділянку видається вказівка у наведеній нормі ст. 49 ЗК РФ на відсутність інших варіантів можливого розміщення об'єктів як на обов'язкову умову для вилучення земельних ділянок. Дана обставина по суті означає, що у разі виникнення судового спору орган, який прийняв рішення про вилучення земельної ділянки, повинен буде представити суду переконливі докази того, що інших варіантів розміщення передбачуваного об'єкта, крім як на спірній земельній ділянці, не є (див. також п . 1 ст. 239 ГК РФ). В іншому випадку в позові про примусове вилучення ділянки повинно бути відмовлено, а рішення про вилучення земельної ділянки може бути визнано недійсним (у випадку заяви зацікавленою особою відповідних вимог).
За змістом подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ випадки вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб можуть бути пов'язані також і з іншими винятковими обставинами, відмінними від двох вищезгаданих. Але при цьому повинне мати місце пряма вказівка на дані обставини у федеральному законі - щодо будь-яких земель або в законі суб'єкта РФ - щодо земель, які перебувають у власності суб'єкта Федерації чи муніципальній власності.
Викуп як спосіб припинення права власності на земельну ділянку передбачений у Земельному кодексі РФ в наступних випадках:
для виконання взятих на себе міжнародних зобов'язань РФ;
при розміщенні об'єктів державного або муніципального значення за відсутності інших варіантів можливого розміщення цих об'єктів;
в інших випадках, які встановлюються федеральними законами, а також законами суб'єктів РФ, але лише по відношенню до земель, що знаходяться у власності суб'єкта РФ або муніципальній власності.
Для земель, зайнятих лісами першої групи, додаткові підстави вилучення таких земель не можуть бути встановлені ніякими іншими законами.
Відповідно до п. 3 ст. 83 ЗК РФ ділянки із земель поселень можуть бути вилучені (викуплені) для державних або муніципальних потреб під забудову, тільки якщо вона відповідає генеральних планів міст і інших поселень, правилами землекористування і забудови. Взагалі не допускається вилучення земель особливо охоронюваних природних територій для потреб, що суперечать їх цільовому призначенню (п. 3 ст. 95 ЗК РФ).
Примусове відчуження земельної ділянки для державних або муніципальних потреб може бути проведене лише за умови попереднього і рівноцінного відшкодування вартості земельної ділянки на підставі рішення суду. Процедура викупу, порядок визначення викупної ціни земельної ділянки визначаються відповідно до цивільного законодавства.
Реквізицією земельної ділянки визнається тимчасове вилучення у власника земельної ділянки у випадках виникнення обставин надзвичайного характеру і з метою захисту життєво важливих інтересів громадян, суспільства і держави з відшкодуванням власнику завданих збитків та видачею йому документа про реквізицію. У разі неможливості повернення реквізованого земельної ділянки його власникові відшкодовується ринкова вартість земельної ділянки або за бажанням надається рівноцінна земельна ділянка.
Земельний кодекс визначив два види реквізиції.
1. Земельна ділянка може бути тимчасово вилучений для усунення шкідливих наслідків і потім повернутий власнику.
2. Земельна ділянка при неможливості усунення небезпечних наслідків може бути примусово викуплений у власника або замінено за його бажанням рівноцінним.
У першому випадку, при тимчасове вилучення ділянки для усунення шкідливих наслідків, викликаних певними обставинами, він може бути використаний відповідно до рішень Уряду РФ з метою охорони землі. До таких обставин відносяться, зокрема, дію селів, затоплення, заболочування, зараження бактеріально-паразитичними і карантинними шкідниками. Після знешкодження ділянка повертається власнику. Що стосується реквізованих будівель та іншого майна на земельній ділянці, то Цивільний кодекс РФ передбачає право колишнього власника після припинення дії обставин, що викликали реквізицію, вимагати по суду повернення йому збереженого майна, хоча він і отримав за нього компенсацію. Власнику ділянки повинні бути відшкодовані збитки, заподіяні вилученням та використанням ділянки.
Власник має право вимагати через суд повернення ділянки і оскаржувати компенсацію заподіяних йому збитків [14, c .150].
У другому випадку, при неможливості використання земельної ділянки та повернення його власнику, наприклад при радіоактивному або хімічному забрудненні, ділянка примусово викуплене у власність держави і переводиться в землі запасу для консервації. Порядок подальшого використання такої ділянки визначається Урядом РФ.
Оцінку компенсації та визначення рівноцінності наданого замість реквізованого земельної ділянки власник може оскаржити в судовому порядку.
Крім реквізиції допускається конфіскація земельної ділянки, що означає його безоплатне вилучення за рішенням суду у вигляді санкції за суспільно небезпечні діяння (злочину), причому лише тяжкі та особливо тяжкі, вчинені з корисливих мотивів. Вилучити земельну ділянку шляхом конфіскації можливо тільки у його власника і тільки в якості санкції за скоєний ним злочин. Ніякі інші правопорушення не можуть служити підставою конфіскації. При земельних правопорушення можливе позбавлення права власності на ділянку з виплатою його вартості. Конфіскація ж є єдиним видом безоплатного вилучення земельної ділянки. Вона застосовна тільки по відношенню до фізичних осіб, так як тільки вони можуть нести кримінальну відповідальність [14, c .152].
Як приклад відчуження майна у випадках, прямо передбачених законом, можна навести випадок поділу майна, що знаходиться у спільній частковій власності, і виділ з нього частки. Майно може бути поділене між її учасниками за згодою між ними. При недосягненні учасниками часткової власності угоди про спосіб і умови поділу спільного майна або виділу частки одного з них учасник часткової власності має право в судовому порядку вимагати виділу в натурі своєї частки із загального майна. Якщо виділ частки в натурі не допускається законом або неможливий без невідповідного збитку майну, що знаходиться у спільній власності, виділяється власник має право на виплату йому вартості його частки іншими учасниками часткової власності. Нерозмірність майна, що виділяється в натурі учасникові часткової власності, його частці у праві власності усувається виплатою відповідної грошової суми або іншої компенсацією. З отриманням компенсації власник втрачає право на частку в спільному майні.
У порівнянні з Цивільним кодексом РФ, який вказує як підстави припинення права власності загибель і знищення майна, земельне законодавство не знає таких підстав, розглядаючи землю не тільки як об'єкт нерухомості, але і як природний об'єкт, у зв'язку з чим земельна ділянка не може бути повністю втрачений навіть в результаті неналежного використання. Крім того, перелік підстав припинення права власності на земельну ділянку, що міститься в ЗК РФ, є вичерпним. Підстави припинення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою та права довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою. Земельний кодекс РФ не встановлює відмінностей у підстави та порядок припинення зазначених видів прав на землю. І землевласник, і землекористувач мають право в установленому порядку відмовитися від належного їм права на земельну ділянку. Примусові підстави припинення права постійного (безстрокового) користування і права довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою практично збігаються з примусовими підставами припинення права власності і включають в себе:
1) використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель;
2) використання земельної ділянки способами, які призводять до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки;
3) неусунення здійснених навмисно земельних правопорушень
4) невикористання у випадках, передбачених цивільним законодавством, земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом 3 років, якщо більш тривалий строк не встановлений федеральним законом, за винятком часу, протягом якого земельна ділянка не міг бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання;
5) вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб;
6) реквізиції земельної ділянки.
Припинення прав на земельні ділянки не настає автоматично як в разі добровільної відмови від ділянки, так і при примусове позбавлення таких прав. У будь-якому випадку необхідне рішення суду про припинення права на конкретну земельну ділянку.
Договір оренди земельної ділянки може бути припинений з загальних підставах, передбачених цивільним законодавством, так і на підставах, передбачених у Земельному кодексі РФ.
Так, договір оренди припиняється у разі закінчення терміну, на який він був укладений. У випадку, якщо в договорі не був передбачений строк, тобто укладений на невизначений строк, кожна із сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за 3 місяці. Якщо законом встановлені максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, договір припиняється після закінчення цього граничного терміну, навіть якщо в самому договорі термін оренди не визначений. Іншою підставою для припинення договору оренди є смерть громадянина, що орендує цю ділянку, якщо за законом або договором права за договором оренди не можуть перейти до спадкоємця.
Дострокове розірвання договору оренди можливо на вимогу як орендодавця, так і орендаря, але тільки за рішенням суду. У Цивільному кодексі РФ передбачаються випадки, коли орендар і орендодавець можуть вимагати розірвання договору; в основному ці випадки так чи інакше пов'язані з порушенням умов договору оренди. Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору, якщо орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату; використовує землю з істотним або неодноразовим порушенням встановлених в договорі умов користування нею, а також погіршує стан землі або використовує її не відповідно до призначенням.
Такий вид користування земельною ділянкою як право безоплатного термінового користування є терміновим і припиняється відповідно у зв'язку із закінченням строку, на який земельна ділянка надана. Якщо ділянка надавалася у користування із державних або муніципальних земель відповідно органом виконавчої влади або місцевого самоврядування, то такий орган і приймає рішення про припинення права користування. Якщо ділянка надавалася за договором із земель, що перебувають у приватній власності, то право безоплатного термінового користування ним припиняється за згодою сторін. Всі інші підстави припинення безоплатного термінового користування збігаються з підставами припинення права довічного наслідуваного володіння і права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками, розглянутими раніше. Так, воно може бути припинено як при добровільній відмові особи від користування земельною ділянкою, так і примусово - при неправильному і нераціональному використанні землі, здійсненні земельних правопорушень, необхідність вилучення або реквізиції землі для державних, муніципальних потреб [14, c. 218].
Особливо слід підкреслити необхідність подальшого вдосконалення та розвитку нормативно-правової бази земельних перетворень. Правовий вакуум у регулюванні земельних відносин на федеральному рівні сприяв стихійному нормотворчості в суб'єктах РФ і у результаті привів до формування різночитань і протиріч правових норм, їх довільного тлумачення, некомпетентності у прийнятті правових рішень, виникнення великої кількості земельних спорів, відсутності належних правових гарантій захисту інтересів правовласників нерухомості.
Ці негативні явища визначають те, що в Росії: значна кількість об'єктів нерухомості не поставлено на облік і не охоплено податковими і орендними відносинами; фактично відсутній цивілізований ринок об'єктів нерухомості і не розвинена його інфраструктура; нерухомість не є належним акумулятором капіталу; інвестиції в нерухомість мінімальні; земля практично не використовується як засіб забезпечення кредитів; відомості про ресурси нерухомості неповні й роз'єднані по різних відомствах; практично згорнули роботи з обов'язкового первинного обліку земель, землеустрою, охорони грунтів. У результаті дії цих негативних явищ спостерігаються уповільнені темпи структурної перебудови економіки країни, особливо в сільськогосподарській сфері та приміських зонах.
Сьогодні чинне земельне законодавство важко назвати системним. Його розвиток часом йде суперечливо і непослідовно. Велика кількість протиріч і неузгодженість норм різних галузей, що регулюють загальні або суміжні питання - цивільного, земельного, містобудівного та іншого законодавства, а нерідко і всередині самого земельного законодавства веде до порушення його внутрішньої логіки, знижуючи його ефективність і авторитет. Діючі норми земельного законодавства не забезпечують ефективного використання та збереження земельних ресурсів, перш за все, сільськогосподарських угідь. У країні відсутня єдина та цілісна законодавчо визначена система охорони сільськогосподарських земель. Діяльність у цій найважливішій галузі земельних відносин регулюється на рівні підзаконних актів, яких явно недостатньо. Незважаючи на те, що сучасним законодавством виділені категорії цінних і особливо цінних сільськогосподарських угідь, вилучення і використання яких для несільськогосподарських цілей суворо обмежено або заборонено взагалі, вони, при діючому економічному механізмі регулювання земельних відносин, у великій кількості надаються для будівництва і виводяться із сільськогосподарського обороту , тим самим скорочується і погіршується природно-ресурсна база сільського господарства. Приблизно три чверті сільськогосподарських угідь знаходяться в стані меліоративної та екологічної невлаштованості. У зв'язку з деградацією сільськогосподарських земель потрібно істотне розширення сфери законодавчого регулювання в області забезпечення їх раціонального використання та охорони, заснованих на комплексному підході до правового регулювання виникаючих при цьому відносин.
ВИСНОВОК
Реформування національної економіки в Росії відбувається в складних політичних та економічних умовах, пов'язаних з виникненням недержавного сектору та розвитком ринкових процесів практично у всіх галузях економіки, що вимагає створення чітких та ефективних механізмів її державного регулювання.
Особливої актуальності це завдання набуває у сфері управління земельними ресурсами, що представляють, з одного боку, основне джерело сільськогосподарського виробництва, майданчики і опорні поверхні для будівель, споруд, доріг, зелених насаджень, а, з іншого боку, - базу оподаткування нерухомості, об'єкт інвестування, засіб соціально-економічного розвитку, частина національного багатства.
Незважаючи на виняткову важливість перетворення управління земельними ресурсами в Росії в даний час процес розвитку земельної реформи протікає досить мляво, безсистемно і неадекватно загальним темпам економічних трансформацій, зумовлених ринковими реформами.
Серйозною проблемою є невирішеність якої стримує поступальний та ефективний розвиток земельної реформи, пов'язана з відсутністю розмежування земель за рівнями власності, чіткого й однозначного розподілу повноважень органів державної влади та місцевого самоврядування в завданнях управління земельними ресурсами.
Одним з основоположних принципів земельного законодавства, безпосередньо закріплених у ст. 11 Конституції Російської Федерації, є розмежування державної власності на землю на власність Російської Федерації, власність суб'єктів Російської Федерації і власність муніципальних утворень. Стаття 9 Конституції України передбачає можливість перебування землі у приватної, державної, муніципальної та інших формах власності.
Наступною проблемою є вартість права оренди або початковий розмір орендної плати.
У багатьох регіонах Росії поширена практика продажу міською адміністрацією приватним інвесторам права забудови вільних земельних ділянок будівлями і спорудами для будівництва або ведення власного бізнесу.
У відповідності зі статтею 263 ГК РФ це право надає власникові можливість зводити, перебудовувати чи зносити будівлі та споруди на своїй земельній ділянці або дозволяти здійснення таких дій іншим особам. Обмежено право забудови двома вимогами: необхідністю дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, по-перше, і вимог про призначення земельної ділянки, по-друге. При цьому, як правило, будови, що зводяться на земельній ділянці, після закінчення будівництва переходять інвестору у власність, а земля зазвичай передається в довгострокову оренду.
Така практика відповідає науковому визначенню "права оренди" (права забудови), відповідно до якого під правом оренди (забудови) розуміється встановлюваний договором термінове, речове, невідмінимістю та цінну право користування "чужим" земельною ділянкою для зведення, добудови та експлуатації (утримання) об'єкта нерухомості.
Зазначене право, незважаючи на те, що воно є речовим правом (так само, як і повне право власності), відрізняється від останнього, отже, має свої особливості і процедура оцінки такого права.
Розрахунок ринкової вартості права оренди земельної ділянки також заснований на принципі залишкової продуктивності землі. Тільки чистий операційний дохдя, що припадає на земельну ділянку, в даному випадку дорівнює різниці доходу від землекористування (за умови найбільш ефективного використання ділянки) і орендних відрахувань до бюджету, що перевищують суму земельного податку. Ця різниця також не належить інвестору, вона може бути капіталізована в поточну вартість з метою визначення грошової суми, яка одноразово повинна бути передана власнику землі. Поточна вартість цієї різниці і є ринкова вартість права оренди (забудови) вільної земельної ділянки.
Наступною проблемою нюється те, що узагальнюючи зміст відповідних статей ЗК РФ, можна виділити кілька видів надання незабудованих земельних ділянок для цілей будівництва:
1) без "попереднього узгодження місць розміщення об'єктів":
a) продаж у власність виключно з проведенням торгів (пункт 2 статті 30);
б) продаж прав на укладення договору оренди, а фактично орендної плати, з проведенням торгів (підпункт 3 пункту 4 статті 30);
в) пряме, без проведення торгів, укладення договору оренди (підпункт 3 пункту 4 статті 30);
2) з "попереднім погодженням місць розміщення об'єктів":
a) продаж у власність Земельним кодексом РФ не передбачена;
б) продаж прав на укладення договору оренди з проведенням торгів у ЗК РФ також не згадується;
в) пряме, без проведення торгів, укладення договору оренди в ЗК РФ не згадується, але мається на увазі (пункт 5 статті 30).
Таким чином, Земельним кодексом Російської Федерації визнана необхідність обов'язкового проведення торгів при продажу земельних ділянок у власність, а також при продажу прав на укладення договорів оренди таких земельних ділянок у тих випадках, коли не потрібна "попереднє погодження місць розміщення об'єктів". Проте залишається неясним, чому земельні ділянки не повинні також надаватися на конкурсній основі у випадках, коли має місце попереднє погодження місць розміщення об'єктів ". Тому в російських містах частину земельних ділянок продовжує передаватися під забудову безпосередньо певного підряднику" з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів ". І що найголовніше, відсутні ясні і однозначні критерії, в яких випадках земельні ділянки надаються шляхом укладення договору оренди на основі конкретної заявки, а в яких вони можуть бути передані виключно через процедуру публічних торгів. Тим часом поки існує ситуація, при якій один і той ж ділянка може бути проданий з торгів, а може бути отриманий від міста безпосередньо, він не буде користуватися достатнім попитом на торгах. Така ситуація не сприяє довгоочікуваного прориву у розвитку земельних торгів у Росії.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ТА ЛІТЕРАТУРИ
Земельний кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 № 136-ФЗ: ред. від 27.12.2009: [с изм. і доп., що вступають в силу з 01.04.2010]. / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - С. 4147.
Частина перша Цивільного кодексу Російської Федерації від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 2004. - № 32, с. 3301.
Федеральний закон від 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. від 25.12.2009)
Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу "/ / Російська газета. - 2004. - 30 грудня.Федеральний закон від 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. від 27.12.2009)
"Про державний кадастр нерухомості" (прийнято ДД ФС РФ 04.07.2007) (з ізм. І доп., Що вступають в силу з 01.03.2010) / / Збори законодавства РФ. - 2007. - № 31. - С. 4017.Федеральний закон від 2 січня 2000 р. № 28-ФЗ (ред. від 04.12.2006) «Про державний земельний кадастр» / / Відомості Верховної Ради України. - 2000. - № 2. - С. 149.
Федеральний закон від 17 липня 2001 р. № 101-ФЗ "Про розмежування державної власності на землю" / / Збори законодавства РФ. 2001. - № 30. - С. 3060
Указ Президента РФ "Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами" від 16.05.1997 № 485 (ред. від 26.03.2003, із змінами. Від 27.04.2007) / / Збори законодавства РФ. - 1997. № 20. - С. 2240
Указ Президента РФ від 25.12.2008 № 1847 "Про Федеральній службі державної реєстрації, кадастру і картографії" / / Збори законодавства РФ. - 2008. № 52 (ч. 1). - С. 6366.
Постанова Уряду РФ від 13.09.2005 № 560 (ред. від 02.02.2010) "Про затвердження підпрограми" Створення системи кадастру нерухомості (2006 - 2012 роки) "Федеральної цільової програми Створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру та державного обліку об'єктів нерухомості (2002 2008 роки) "/ / Збори законодавства РФ. - 2005. № 39. - С. 3951.
Постанова Уряду РФ від 01.06.2009 № 457
Про Федеральній службі державної реєстрації, кадастру і картографії "(разом з" Положенням про Федеральній службі державної реєстрації, кадастру і картографії ") / / Збори законодавства РФ. - 2008. - № 52 (ч. 1). - С. 6366
Навчальна та наукова література
Анісімов А.П. Поняття земель спеціального призначення та їх правового режиму / / Право і політика. - 2002. - № 3. - С. 64.
Бакуніна Т.С., Землякова Г.Л. Земельний кодекс РФ: проблеми теорії і практики / / Держава і право. - 2002. - N 10. - С. 80-81.
Бобильов А.І., Попов В.В., Лук'янова О.В. Правове регулювання земель залізничного транспорту: теорія і практика. - М., 2003. - 28 c.
Боголюбов С.О., Нікішин В.В., Устюковой В.В. Земельне право: Підручник для вузів. - М., 2003. - 350 c.
Буздалов І. Земельні відносини в перехідний період / / Питання економіки. - 2005. - № 8. - С. 51.
Габбасов Р.Г., Голубєва Н.В. Про Земельному кодексі Російської Федерації / / Податковий вісник. - 2002. - № 3. - С. 60-62.
Галієва Р. Суб'єкти та об'єкти земельних прав / / Відомості Верховної Ради. 2005. - 25 жовтня.
Горемикін В.А. Сучасний земельний ринок в Росії. - М.: Дашков і Ко, 2004. - 624 с.
Єрофєєв Б.В. Земельне право Росії. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 656 с.
Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації / Під ред. Крассова О.І. - М.: Фонд Правова Культура, 2006. - 450 с.
Коментар до земельного законодавства Російської Федерації / Рук. авт. колективу Бархатов М.В. - М.: Юрайт-Издат, 2006. - 500 с.
Трифонов А.С. Еволюція правового режиму земель промисловості в Росії / / Нова правова думка. - 2005. - N 4. - С. 50-67.
Штовханина Н.К. Судові спори про житловому будинку. - М., 1993. - 98 с.
Толстой Ю.К. Житлове право. - М., 1996. - 137 с.
Чубаров В.В. Проблеми регулювання нерухомості. - М., 2006. - 97.
Чубаров В.В. Спори, що виникають у процесі приватизації: Коментар судово-арбітражної практики. - М., 1995. - 123 с.
Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. - М., 1996. 67 с.
Ерделевскій А.М. Реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ". - М., 1999. - 68 с.